PANORAMA EN EL PRESENTE Y FUTURO
Soy gestor y consultor de inversiones inmobiliarias
en las Islas Canarias y como todos los demás, estoy buscando y dando respuestas
sobre cómo adaptarse mejor, al actual y futuro panorama provocado por la
pandemia de este 2020. Una de las preguntas más activas es sobre los
propietarios dependientes de ingresos pasivos programados para mantener vivo sus
inversiones en esta recesión en el mercado de alquileres tanto de viviendas
locales comerciales, viviendas vacacionales y su incidencia para mantener
inquilinos y por supuesto que puedan pagar su renta a tiempo.
En la inversión inmobiliaria a prueba de recesión,
se impone la teoría de los ciclos económicos y las estrategias del mundo real
para aprovecharlos en su beneficio durante todos los giros y vueltas del
mercado. ¡Prepárate para tomar cualquier recesión con calma! Las cuatro fases
principales del ciclo económico nacido en un periodo de recesión son:
expansión, pico, recesión, recuperación.
En estos tiempos, hay muchos factores que están
cambiando diariamente debido a las regulaciones gubernamentales y las
decisiones que deben tomar, tanto los propietarios como sus posibles
compradores y/o actuales o futuros arrendatarios. Tenemos que tener en cuenta,
en términos de comprensión de la naturaleza de nuestras obligaciones, con
respecto a la gestión de la posición financiera de cada uno. Hay que proceder a
mantener relaciones muy fuertes y duraderas entre todos. Estamos seguros de que
con su comprensión y colaboración, podremos trabajar juntos para capear esta
tormenta de la manera adecuada.
Ahora es una gran oportunidad para hacernos
preguntas que tengamos sobre los ciclos económicos y buscar respuestas para la
protección de estrategias de inversión. La Gran Recesión de 2008 fue una época
de turbulencias e interrupciones económicas. Después del colapso, muchos
inversores inmobiliarios perdieron todo lo que habían trabajado tan duro, pero
no todos los inversores sufrieron ese destino, algunos profesionales del sector
inmobiliario pudieron hacer crecer y escalar sus negocios. No solo salieron
ilesos del otro lado, sino que también crearon una mejor situación financiera
que nunca.
Ya sabemos que habrá una próxima caída en el
mercado de ventas de viviendas residenciales, locales e inversiones
inmobiliarias dentro del sector residencial, industrial y turístico, aún así reconozco
que también deberían surgir nuevas oportunidades para emprendedores hábiles. La
gente tiene nuevos problemas y deberían contemplar cómo resolver sus pérdidas
que les cuesta afrontar. Soy cautelosamente optimista para el futuro a corto
plazo. Sin embargo, no todos saben exactamente cómo debería invertir su tiempo
y su dinero durante este tiempo incierto.
Algunas ideas vienen a la mente. En algunas consultas
de propietarios y/o inquilinos de oficinas comerciales, empresas industriales, alojamientos
turísticos clasificados y minoristas que se enfrentarán a una interrupción a
los que intentaremos ayudar con las ventas y los arrendamientos. Del mismo
modo, habrá propietarios unifamiliares y multifamiliares que no pueden hacer
sus pagos hipotecarios. En estos casos, quizás existan oportunidades de venta
al por mayor o de opciones de arrendamiento que puedan ayudar al propietario
actual y permitir obtener ganancias en el proceso.
¿Cuáles son las mejores formas para que los
inversores ganen confianza durante una recesión como esta?, Y de paso, una
forma ideal, para ayudar a generar soluciones a otros también. Ya que de mi
punto de vista, espero ver un repunte en las personas que volverán a trabajar una
vez que todo esto haya terminado, pero teniéndose que adaptar a nuevos mercados
y nuevas exigencias de la sociedad y de la actividad económica.
Incluso en este caos, la estrategia de inversión no
debe cambiar, porque veo positivo el comprar propiedades, para ponerlas en el
mercado inmobiliario a disposición de trabajadores y familias que tendrán que
reajustarse a un status nuevo, (el alquiler comenzará a tener más peso que la
compra de residencia habitual y/o locales para su explotación) Solo debemos
contemplar los ajustes y criterios de compra y mantenimiento, aparte la de
administrar a los clientes de dichas propiedades.
Creo que parte de ese cambio, es la cantidad de
ofertas que realmente se pueden comprar. En otras palabras, hasta el desplome
económico, invertir en acciones inmobiliarias era hacerse con una de cada cien,
lo que va a hacer la recesión, es una catapulta para hacerse con cinco
propiedades de cada cien.
Algunos inquilinos van a tener dificultades, pero la
estrategia es crear planes de pago para ellos. Porque habrá mucha competencia
para mantenerlos como clientes, ante el desplome de la oferta, pero manteniendo
la demanda. Así que no me preocupa que los inquilinos les cuesten pagar el
alquiler, me preocupa que otro arrendador compita conmigo.
El plan es evitar las rehabilitaciones que son
demasiado extensas y requieren mucho tiempo que podrían atraparle en el fondo
del mercado inmobiliario y afectar su capacidad para recuperar la inversión.
Por eso, el mercado de viviendas usadas o segunda mano no tendrán un repunte
tan visible, las nuevas exigencias de confort, accesibilidad y de cualificación
energética hará poner viviendas más modernas en el horizonte de compradores
calificados.
¿Estoy siendo demasiado optimista? He tenido la
oportunidad de encontrar y trabajar con algunos propietarios. A lo largo de los
años, nos hemos acercado, simplemente tratándolos, no como un servicio de
consultas que contrataron y si como trabajando juntos hacia un objetivo común y
llegar a un lugar de confianza. Entonces, algunos me han contactado sobre sus
interacciones con los inquilinos con respecto a la situación de esta pandemia
del COVID-19. Entonces aquí van algunas opiniones:
EL ALQUILER AÚN SE DEBE. ¿POR
QUÉ?
1 - Los inquilinos también deberían haber guardado
“ahorros” en su lugar, por lo que arrendadores ya están viendo cómo va
peligrando el pago de la renta del siguiente mes, porque algunos arrendatarios deciden
selectivamente no pagar su refugio, con la esperanza de que le sea perdonado la
renta. Lo cual no diferente mucho al saqueo de algún tipo de producto en
tiendas o cualquier otro uso de un servicio con la intención consciente de no
pagar, porque no es su culpa que nadie los ayude, culpando a las empresas y al
gobierno.
2- Un inquilino con tarjeta de crédito, puede pagar
el mínimo hasta que vuelvan al arrendamiento normal. Es una opción, igual que
para comprar alimentos, servicios públicos y cualquier otra cosa en una tarjeta
de crédito, el arrendamiento no es diferente. (Punto de vista de un arrendador
exigente)
3- Hay préstamos temporales para llegar a fin de
mes, avalados por el gobierno, disponibles para el inquilino, es un tipo de
préstamo, por lo que puede acceder a los fondos prestados con un sistema de
pago. (Nada es gratis, sigue siendo un crédito y hay que devolverlo) contando
que la actividad comercial vuelva poco a poco y aumentando exponencialmente la
vuelta al trabajo de quienes están desempleados.
4 - ¿Por qué un inquilino tiene que vivir en su
alquiler actual? Entonces, si una persona sola alquila enfrente al mar un piso
de 2 habitaciones por 900 euros / mes. y luego dice que no puede pagar el
alquiler, pero continúa manteniéndose en su lugar, es decir, eligiendo
selectivamente no mudarse y solo quedarse. ¿No se mudaría a un estudio en un
barrio más alejado y menos atractivo por 400 euros / mes? ¿Tiene más sentido? Si
el inquilino realmente quisiera corregirlo, así que nuevamente, elige selectivamente
pasar la deuda al arrendador sin tener que “sacrificar” su ubicación
privilegiada bajo su propia elección. (Lógica de quien no quiere perder su
estatus existencial)
5 - Un arrendador estaba tratando de llegar a un
acuerdo con un inquilino para el alquiler diferido y contactó a la empresa
donde su inquilino trabajaba para verificar la situación antes de aprobar el
plan de alquiler diferido, La empresa le contestó "Sí, desafortunadamente
tuvimos que despedirlo debido a esta pandemia, pero es importante que lo tengas
en cuenta porque todos necesitan refugio, usted debería dejarlo quedarse". No podría estar más de acuerdo con que todos
necesitan refugio al igual que todos necesitan comida y agua. Pero decir a un
propietario que ha despedido a una persona que le arrienda su propiedad, porque
no tiene clientes, que lo deje quedarse hasta que vuelva a trabajar, Esencialmente
diciendo 'No, no puedo permitirme seguir pagándole porque no tenemos clientes,
pero usted puede continuar pagando su hipoteca a pesar de que su inquilino no
le pague su alquiler. (Hipocresía en su mejor momento)
La mayoría de las personas
solicitarán ayudas tal como está ahora mismo y solo unas pocas semanas después
de esta situación, no estarán dispuestos a asumir la responsabilidad de sí
mismos y les resulta más fácil imponer su situación a otra personas Es por eso
que hemos comentado a varios arrendadores para que:
1) verifiquen el desempleo del inquilino con
relación a COVID-19, es más importante tener una idea de hasta dónde puede
degenerar la situación de desamparo, tanto el sufrimiento de quien necesita
morada, como el del que tiene que hacer frente a pagos inexcusables como las
hipotecas o gastos de mantenimiento. Les permitirá calcular y plantear opciones
para diferir el alquiler solo para aquellos que realmente lo necesitan
2) En puntuales casos, viendo el inicio de una
“picaresca” por parte del arrendatario. Solicitar el desalojo (según procedimiento
indicado por las leyes) para todos los demás que usen el arrendamiento para
abusar contra los arrendatarios, para tener los primeros pasos en su lugar
cuando los tribunales comiencen el proceso.
3) La media de inquilinos prácticamente no tiene
ahorros en efectivo. Los inquilinos tienen un ahorro medio en efectivo de 250
euros y el patrimonio neto medio del inquilino, incluidos todos los activos, puede
no llegar a los 5000 euros. Porque las opciones del gobierno es para ayudar a
los inquilinos a llegar a fin de mes, pero no para pagar por un producto que
está consumiendo actualmente. Porque si fuera así, la próxima vez que vaya al
supermercado para comprar alimentos, que es una necesidad de primer nivel, e intente
salir con un carrito lleno sin pagar y esperar a que ellos absorban el costo, sin
contar la audacia del gerente del supermercado tratando de detenerle.
4) Los propietarios tienen ahorros en efectivo 10
veces mayor que los de los inquilinos, y el patrimonio neto promedio es aproximadamente
35 veces mayor. Lo que significa que la mayoría de los hogares de inquilinos no
tienen una red de seguridad personal ni una forma de construir activos para el
futuro. Los inquilinos no ganan lo suficiente para ahorrar para una casa o
hacer pagos a la casa (muchos no lo harán, especialmente si no están casados) y
muchos tienden a "Vivir en el momento".
Para muchos arrendadores, Los inquilinos
actualmente “suenan” como si no tuvieran muchos recursos. Diciéndoles (los que
ven volar sus ganancias como arrendadores) que deberían haber ahorrado dinero y
tener hábitos de estilo de vida más conservativo. Pero estos arrendadores se
eluden que si los arrendatarios no tuvieran esos detalles, no los necesitarían
para proporcionarles alojamiento.
Tal vez esto no sea el problema catastrófico que
preocupan a los propietarios. No hay duda de que habrá algunos impagos porque
fueron despedidos y no tienen su desempleo para afrontar los alquileres, pero
sospecho que habrá muchos quienes usan esto como una excusa e intentan
compartir para que nadie pague. Aquellos con más ganancias y mejores hábitos de
vida tienden a no ser nuestros inquilinos (son dueños de su propia casa). Piensan
que la mayoría de los inquilinos deberían o podría tener ahorros para pagar
meses de alquiler sin ingresos, Cuando en realidad no hay un 100% de los
inquilinos que pagan el alquiler todos los meses.
La economía no es todo o nada. Entiendo que habrá
empresas contratando una vez se recomience con la actividad cotidiana, por lo
que si un inquilino pierde su trabajo, el desempleo será transitorio, el dolor
se comparte entre aquellos que no pudieron prepararse o sacrificarse y aquellos
que sí se prepararon y sacrificaron para tener una propiedad. Realmente no hay
excusa a corto plazo para no ofrecer una renegociación para pagar el alquiler,
todavía hay opciones para ganar dinero.
Será interesante ver quiénes son los propietarios
reales. Los propietarios que se están comenzando a quedarse sin ingresos y se
van a las compañías hipotecarias a solicitar una hipoteca sobre su propiedad, o
pedir renegociar su préstamo y para así adecuarlo a las renegociaciones con los
inquilinos.
Posiblemente algún propietario me diga “Me
sacrifique para comprar la vivienda. Pago para mantenerla en condiciones
habitables. Me sacrifico para acumular reservas, para gastos de dinero
importante, que no afecte mi capacidad de mantener la vivienda y por lo tanto, me
permitió ponerla en arrendamiento” y se desanime al hecho de que su inquilino,
no haya sacrificado y ahorrado, por lo que no acepta esa razón para compartir
su dolor.
El alquiler es una transacción comercial.
Alquilamos una propiedad a precio de mercado en periodos boyantes de la economía.
Bastante simple, ahora, si un propietario va a compartir el dolor durante los
malos momentos, ¿no deberían compartir también la recompensa cuando los tiempos
son buenos? Entonces, si yo como arrendador debería restar el 50% de la renta
del mercado durante los próximos tres meses porque los tiempos son malos para
usted, ¿no debería tener derecho a más cuando los tiempos vuelvan a ser buenos
para usted?
Asegurándose algún arrendador, de parecer un
imbécil total al mundo, durante esta crisis humana. Por cuenta de sus comentarios
codiciosos del propietario. Parecería justo compartir la misma regla en los
buenos tiempos y como propietario debería obtener un aumento en el alquiler
porque el inquilino vuelve a estar en el mundo laboral.
Estoy de acuerdo al 100%, de que al final del día
todo lo que tienes es quién eres como persona y a los que te rodean que amas.
Ser una buena persona va mucho más allá de lo que un euro lo hará. El método es
Ayudar donde pueda, sabiendo que soy "recompensado" por ser una buena
persona y esto es bueno para los negocios. Porque el mercado se va a saturar de
ofertas, tanto de propiedades como en precios. Las oportunidades vacantes van a
florecer y tocará competir con otros propietarios.
