VIVIENDA EN SUELO RÚSTICO

 

¿SE PUEDE CONSTRUIR UNA VIVIENDA EN SUELO RÚSTICO?

Las competencias en materia urbanística recaen en las comunidades autónomas. Esto quiere decir que cada autonomía ha legislado una ley  propia y que, de no existir esta normativa, las actividades sobre el suelo se rigen por la ley estatal. Lo mismo sucede a nivel local, pues en cada municipio existe un planeamiento municipal. Así, en el caso de no existir esta regulación, los terrenos rústicos situados en una localidad determinada se regirán por la normativa provincial.

En este sentido, la normativa es tajante: como principio general, no se puede construir en suelo rústico. Sin embargo, todo propietario tiene derecho al uso y disfrute y a la explotación de su finca, en función de su situación y características objetivas. Esto significa que la normativa contempla un pequeño espacio en el que está permitido construir en suelos de estas características. Así, como regla general, “podrán llevarse a cabo, con las condiciones y requisitos establecidos en el planeamiento urbanístico, las explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas, y cumpliendo determinados requisitos, otros usos como el de la vivienda residencial”.

¿CÓMO SÉ SI MI TERRENO RÚSTICO ES URBANIZABLE?

Para conocer la clasificación de un terreno, y si en una parcela se puede construir una vivienda, se debe consultar tanto el planeamiento urbanístico municipal como la normativa autonómica donde se encuentre ubicada dicha parcela ya que, lo normal es que este texto determine la clase y categoría de suelo de la parcela y su clasificación.

Con estos datos es suficiente para saber si se admite el uso de vivienda pero, si fuera necesario completar o asegurar dichos datos, se puede pedir el informe o cédula urbanística en el Ayuntamiento. Sin embargo, existen situaciones especiales, que se pueden presentar en cualquier región de la geografía española.

Estos casos especiales dentro de la clasificación de la parcela, son los terrenos con “algún tipo de protección”, bien, ambiental, natural, paisajística o cultural, puesto que en dichos espacios solo se pueden realizar, excepcionalmente, las construcciones permitidas por la legislación sectorial y el planeamiento territorial y urbanístico aplicable.

¿QUÉ LIMITACIONES TENDRÁ LA FUTURA VIVIENDA?

Cada planeamiento urbanístico define las características que deben tener las viviendas construidas en suelo rústico aunque, por lo general, se trata de inmuebles que deben ser “acordes, respetuosos y armonizados con el medio en el que se ubican”. Asimismo, tienen que ser construcciones capaces de armonizarse con el entorno inmediato, así como con las características propias de la arquitectura rural o tradicional de la zona, asegurando con ello la preservación del carácter rural de esta clase de suelo y confirmando que no se formen en él nuevos núcleos de población, “para lo cual la legislación urbanística limita la distancia de la nueva vivienda respecto al suelo urbano”.

No es una norma nacional, depende de cada comunidad autónoma, se puede construir una vivienda unifamiliar en suelo rústico reservado siempre que el propietario cuente con una parcela mínima de una hectárea y la ocupación del inmueble sea, como máximo, de 10 metros cuadrados. De igual manera, si se encuentra en suelo rústico especialmente protegido, será necesario que el propietario cuente con una parcela de, mínimo, tres hectáreas y que la ocupación máxima de la vivienda sea de un 2% de ese terreno.

En el caso de que la vivienda que se quiere construir se encuentre en un espacio carente de planeamiento “la ley establece como norma de aplicación directa que, en suelo rústico, no se admiten edificaciones de más de dos plantas ni ocho metros y medio de altura”.

¿QUÉ FACULTATIVO SE HA DE ENCARGAR DEL PROYECTO DE OBRA?

Con la información en la mano sobre el tipo de suelo y las limitaciones legales de las características de la vivienda, si el propietario desea seguir adelante con la construcción de esta, debe contar con un proyecto de obra pormenorizado. Se tiene que encargar a un profesional competente, como indica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), “para la construcción de edificaciones con destino a vivienda solo se admite la intervención de un arquitecto”.

Sin embargo, en el caso de que se tratase de obras que no sean de nueva planta, sino de rehabilitación o reforma cabe la intervención de un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la edificación.

¿QUÉ TRÁMITES ADMINISTRATIVOS SE DEBEN LLEVAR A CABO?

Una vez que el propietario cuente con el proyecto técnico redactado sobre la obra que desea llevar a cabo, y una vez visado por el colegio profesional correspondiente, el promotor de la vivienda se debe dirigir al ayuntamiento y solicitar la correspondiente licencia de obra. “Por lo general, según la comunidad autónoma de la que se trate, se necesitará un trámite previo ante el órgano competente autonómico, la llamada calificación urbanística, que es la autorización autonómica”.

El ayuntamiento remitirá el expediente a la consejería competente en materia de urbanismo ya que, insiste esta técnico, previamente “habrá solicitado los informes sectoriales correspondientes y habrá hecho una información pública, por lo general, en el Diario Oficial de la Comunidad y en un periódico”. Si el expediente cumple con el planeamiento tanto municipal como autonómico y los informes sectoriales son positivos se le concede la calificación urbanística, con la que el ayuntamiento ya puede conceder la licencia de obra.

En otro orden de asuntos, conviene saber que la resolución autonómica debe ser motivada y comunicada en un periodo concreto que, tiene un plazo de concesión de tres meses. La falta de resolución tiene efectos desestimatorios con carácter general, lo que se denomina en la administración silencio negativo.

Finalmente, el propietario que desee construir una vivienda en suelo rústico, debe saber que existen una serie de trámites finales, entre los que destacan el pago de la licencia municipal, que suele ser un porcentaje del presupuesto de las obras reflejado en el proyecto presentado.

Además, en algunas autonomías se debe abonar el llamado 'canon urbanístico' y/o presentar una fianza. Estos deberes y cargas previstos en la calificación urbanística deberán constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación pertinente.

VIVIENDAS AUTORIZADAS EN TERRENO AGRÍCOLA

El urbanizable es el que el municipio considera apto para el levantamiento de bienes inmuebles. Tiene las condiciones idóneas para que, por ejemplo, el agua corra y caiga en los alcantarillados, se creen comercios, se construyan aceras, se disponga de energía eléctrica y suministro de agua potable, entre otros servicios. El Ayuntamiento es la institución autorizada para emitir la licencia de obras para la construcción en estas áreas.

El terreno agrícola o rústico, es aquél que por sus condiciones naturales (flora y fauna), socioculturales, por favorecer el desarrollo ganadero, forestal, pecuario, la siembra, el paisajes y la vinculación humano-ambiente (ecología),  no debe ser urbanizada, y por lo tanto se destina sólo a la producción ganadera y pecuaria, producción agrícola, a la explotación minera, etc.

Pero hay una excepción a esta regla. Puede haber viviendas autorizadas en terrenos agrícolas si para su construcción se acatan las normas de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias, que se basan en lo determinado en la Ley de Ordenación de Suelo Rústico.

Las viviendas agrícolas que tienen la anuencia de este organismo deben estar adaptadas a los criterios agropecuarios, socioculturales, a la flora, a la fauna y al paisaje propio de la zona. Ahora bien, para lograr la autorización de la Dirección General de Urbanismo para construir casas agrícolas en las zonas rurales se requiere cumplir con varios requisitos.

REQUISITOS PARA LEVANTAR VIVIENDAS EN TERRENO AGRÍCOLA

1. Probar que hay una verdadera explotación agrícola en el lugar y que es necesaria la edificación de una vivienda agrícola.

2.  Justificar por qué la vivienda es indispensable para la producción agropecuaria.

3.Demostrar que la explotación donde se levantará la casa está alejada de una comunidad o núcleo poblacional.

4.  Argumentar que la vivienda será el hogar permanente de la familia dedicada a la explotación agropecuaria.

5.  Es necesario que las casas agrícolas respeten el paisaje de la zona.

6. Las edificaciones deben ser de una sola planta. No se admiten edificaciones de dos o más pisos.

7. Las unidades habitacionales agrícolas tienen limitaciones en lo concerniente a la cantidad de metros cuadrados de superficie y de altura, igualmente respecto a los linderos.

8.  Las construcciones en suelos rústicos son limitadas, pues en estas zonas no hay electricidad, agua, carreteras, ni otros servicios básicos.

9.  El móvil home es considerado una edificación, por lo tanto para que permanezca en suelo rústico se debe obtener una licencia y cumplir con todos los requisitos exigidos por la ley.

10. Está terminantemente prohibido levantar viviendas agrícolas para destinarlas a huertos familiares.

Es preciso destacar que si no se cumple con lo estipulado en las leyes para la construcción de casas en zonas agrícolas, al infractor se le aplican fuertes multas e incluso penas altas con prisión. Si se construyen viviendas sin la debida autorización, la ley contempla el derribo de las edificaciones y la reestructuración del terreno para devolverla a su estado natural. Al legalizar tu casa agrícola normalizas una situación irregular y accedes a todos los servicios básicos de vivienda (luz y agua), así como pasa a formar parte de tu patrimonio inmobiliario.

DOCUMENTOS REQUERIDOS

1.       Comunicación dirigida al director general de Urbanismo.

2.       Recibo del pago del impuesto y tasas solicitadas.

3.       Justificación del proyecto elaborado por un Ingeniero Agrónomo.

4.       Documento jurídico que avale la propiedad del suelo en el que se levantará la edificación.

5.       Visado del colegio profesional de Ingenieros Agrónomos.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS AGRÍCOLAS

Casos especiales

·         Reconstrucción, ampliación y reparación de viviendas agrícolas.

·         Cuartos de aperos cuyo tamaño dependa del área productiva de la finca.

·         Almacén para guardar aperos y productos destinados a la agricultura, bien sea materia prima o acabada lista para salir al mercado.

·         Muros de contención y vallas.

·         Instalaciones de equipos.

·         Construcciones destinadas por separado a ganadería, obras hidráulicas, telecomunicaciones, forestales, turismo, actividades científicas.

¿POR QUÉ SE REQUIERE UN INGENIERO AGRÓNOMO?

Para la construcción de viviendas agrícolas, así como rehabilitación, reparación y construcción de almacenes se procura la actuación de personal cualificado, en particular de un Ingeniero Agrónomo.

Porque para la construcción de cualquier edificación en zona agrícola y para su debida autorización se exigen planos (del terreno y de la obra), croquis, mapas, memoria descriptiva y justificativa, fotos, documentos que avalen la construcción, la reparación, la ampliación o la rehabilitación de una infraestructura con valor histórico, patrimonial, paisajístico.

REHABILITACIÓN Y RECONSTRUCCIÓN EDIFICACIONES E INSTALACIONES EXISTENTES

En suelo rústico está permitida la reconstrucción y rehabilitación de las siguientes edificaciones, siempre y cuando éstas hayan sido incluidas en el catálogo del planeamiento urbanístico municipal:

Las casas rurales que sea necesario preservar por razones arquitectónicas, históricas, ambientales, paisajísticas o de ocio.

Otras construcciones anteriores a la entrada en vigor del primer instrumento de planeamiento urbanístico del municipio y que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas o históricas.

Las construcciones rurales en desuso para corregir el impacto ambiental o paisajístico negativo.

Estas edificaciones se podrán destinar a vivienda familiar (casas rurales), establecimiento hotelero (con la exclusión de la modalidad de hotel apartamento), establecimientos de turismo rural, actividades de educación en el ocio, artesanales, artísticas, de restauración y de equipamientos o de servicios a la comunidad.

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

El territorio de los municipios de la Comunidad Autónoma Canaria se encuentra ordenado, según su planeamiento, en las siguientes categorías: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo rústico.

SUELO URBANO

El suelo urbano es aquél que aparece recogido en el planeamiento municipal como apto para edificar, es decir cuenta con calles, abastecimiento y evacuación de agua, además de suministro de energía eléctrica. Para cualquier construcción que se quiera realizar en este tipo de suelo, se necesita obtener la licencia municipal, que la otorga el propio Ayuntamiento.

SUELO URBANIZABLE

El suelo urbanizable lo constituyen aquellos terrenos que el planeamiento municipal declara adecuados para ser urbanizados en un futuro próximo.

SUELO RÚSTICO

El suelo rústico o no urbanizable es aquel que debido a sus peculiares características naturales o culturales, o bien por su excepcional valor agrícola, forestal o ganadero, además de su peculiar valor paisajístico, importancia de su flora, fauna y procesos ecológicos, no se permite urbanizar.

Así, los terrenos clasificados como rústicos no podrán ser destinados a fines distintos de la explotación agrícola, forestal, ganadera, cinegética o las vinculadas a la utilización racional de los recursos naturales (extracciones mineras, aprovechamientos del agua, etc.).

En este sentido no se podrán realizar ningún tipo de construcción, excepto aquellas que tengan que ver con las actividades antes citadas o que sean de interés público o social. De manera excepcional se pueden autorizar, en este tipo de suelo, construcciones de viviendas familiares siempre que cumplan con los requisitos establecidos en los planes urbanísticos de cada municipio.

Por tanto, para cualquier tipo de construcción que se quiera realizar en suelo rústico se necesita obtener autorización de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias, además de la licencia municipal que otorgan los ayuntamientos.

CONSTRUCCIÓN ILEGAL EN SUELO RÚSTICO.

¿Cuándo prescribe obra ilegal en suelo rústico? Realizar obra sin licencia en suelo rústico es delito con consecuencias: delito contra ordenación del territorio, demolición de la obra e indemnización a quienes pudieran haber sido afectados. Y en la vía administrativa: Sanción económica y Demolición de la obra.