VIVIENDA EN SUELO RÚSTICO

 

¿SE PUEDE CONSTRUIR UNA VIVIENDA EN SUELO RÚSTICO?

Las competencias en materia urbanística recaen en las comunidades autónomas. Esto quiere decir que cada autonomía ha legislado una ley  propia y que, de no existir esta normativa, las actividades sobre el suelo se rigen por la ley estatal. Lo mismo sucede a nivel local, pues en cada municipio existe un planeamiento municipal. Así, en el caso de no existir esta regulación, los terrenos rústicos situados en una localidad determinada se regirán por la normativa provincial.

En este sentido, la normativa es tajante: como principio general, no se puede construir en suelo rústico. Sin embargo, todo propietario tiene derecho al uso y disfrute y a la explotación de su finca, en función de su situación y características objetivas. Esto significa que la normativa contempla un pequeño espacio en el que está permitido construir en suelos de estas características. Así, como regla general, “podrán llevarse a cabo, con las condiciones y requisitos establecidos en el planeamiento urbanístico, las explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas, y cumpliendo determinados requisitos, otros usos como el de la vivienda residencial”.

¿CÓMO SÉ SI MI TERRENO RÚSTICO ES URBANIZABLE?

Para conocer la clasificación de un terreno, y si en una parcela se puede construir una vivienda, se debe consultar tanto el planeamiento urbanístico municipal como la normativa autonómica donde se encuentre ubicada dicha parcela ya que, lo normal es que este texto determine la clase y categoría de suelo de la parcela y su clasificación.

Con estos datos es suficiente para saber si se admite el uso de vivienda pero, si fuera necesario completar o asegurar dichos datos, se puede pedir el informe o cédula urbanística en el Ayuntamiento. Sin embargo, existen situaciones especiales, que se pueden presentar en cualquier región de la geografía española.

Estos casos especiales dentro de la clasificación de la parcela, son los terrenos con “algún tipo de protección”, bien, ambiental, natural, paisajística o cultural, puesto que en dichos espacios solo se pueden realizar, excepcionalmente, las construcciones permitidas por la legislación sectorial y el planeamiento territorial y urbanístico aplicable.

¿QUÉ LIMITACIONES TENDRÁ LA FUTURA VIVIENDA?

Cada planeamiento urbanístico define las características que deben tener las viviendas construidas en suelo rústico aunque, por lo general, se trata de inmuebles que deben ser “acordes, respetuosos y armonizados con el medio en el que se ubican”. Asimismo, tienen que ser construcciones capaces de armonizarse con el entorno inmediato, así como con las características propias de la arquitectura rural o tradicional de la zona, asegurando con ello la preservación del carácter rural de esta clase de suelo y confirmando que no se formen en él nuevos núcleos de población, “para lo cual la legislación urbanística limita la distancia de la nueva vivienda respecto al suelo urbano”.

No es una norma nacional, depende de cada comunidad autónoma, se puede construir una vivienda unifamiliar en suelo rústico reservado siempre que el propietario cuente con una parcela mínima de una hectárea y la ocupación del inmueble sea, como máximo, de 10 metros cuadrados. De igual manera, si se encuentra en suelo rústico especialmente protegido, será necesario que el propietario cuente con una parcela de, mínimo, tres hectáreas y que la ocupación máxima de la vivienda sea de un 2% de ese terreno.

En el caso de que la vivienda que se quiere construir se encuentre en un espacio carente de planeamiento “la ley establece como norma de aplicación directa que, en suelo rústico, no se admiten edificaciones de más de dos plantas ni ocho metros y medio de altura”.

¿QUÉ FACULTATIVO SE HA DE ENCARGAR DEL PROYECTO DE OBRA?

Con la información en la mano sobre el tipo de suelo y las limitaciones legales de las características de la vivienda, si el propietario desea seguir adelante con la construcción de esta, debe contar con un proyecto de obra pormenorizado. Se tiene que encargar a un profesional competente, como indica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), “para la construcción de edificaciones con destino a vivienda solo se admite la intervención de un arquitecto”.

Sin embargo, en el caso de que se tratase de obras que no sean de nueva planta, sino de rehabilitación o reforma cabe la intervención de un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la edificación.

¿QUÉ TRÁMITES ADMINISTRATIVOS SE DEBEN LLEVAR A CABO?

Una vez que el propietario cuente con el proyecto técnico redactado sobre la obra que desea llevar a cabo, y una vez visado por el colegio profesional correspondiente, el promotor de la vivienda se debe dirigir al ayuntamiento y solicitar la correspondiente licencia de obra. “Por lo general, según la comunidad autónoma de la que se trate, se necesitará un trámite previo ante el órgano competente autonómico, la llamada calificación urbanística, que es la autorización autonómica”.

El ayuntamiento remitirá el expediente a la consejería competente en materia de urbanismo ya que, insiste esta técnico, previamente “habrá solicitado los informes sectoriales correspondientes y habrá hecho una información pública, por lo general, en el Diario Oficial de la Comunidad y en un periódico”. Si el expediente cumple con el planeamiento tanto municipal como autonómico y los informes sectoriales son positivos se le concede la calificación urbanística, con la que el ayuntamiento ya puede conceder la licencia de obra.

En otro orden de asuntos, conviene saber que la resolución autonómica debe ser motivada y comunicada en un periodo concreto que, tiene un plazo de concesión de tres meses. La falta de resolución tiene efectos desestimatorios con carácter general, lo que se denomina en la administración silencio negativo.

Finalmente, el propietario que desee construir una vivienda en suelo rústico, debe saber que existen una serie de trámites finales, entre los que destacan el pago de la licencia municipal, que suele ser un porcentaje del presupuesto de las obras reflejado en el proyecto presentado.

Además, en algunas autonomías se debe abonar el llamado 'canon urbanístico' y/o presentar una fianza. Estos deberes y cargas previstos en la calificación urbanística deberán constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación pertinente.

VIVIENDAS AUTORIZADAS EN TERRENO AGRÍCOLA

El urbanizable es el que el municipio considera apto para el levantamiento de bienes inmuebles. Tiene las condiciones idóneas para que, por ejemplo, el agua corra y caiga en los alcantarillados, se creen comercios, se construyan aceras, se disponga de energía eléctrica y suministro de agua potable, entre otros servicios. El Ayuntamiento es la institución autorizada para emitir la licencia de obras para la construcción en estas áreas.

El terreno agrícola o rústico, es aquél que por sus condiciones naturales (flora y fauna), socioculturales, por favorecer el desarrollo ganadero, forestal, pecuario, la siembra, el paisajes y la vinculación humano-ambiente (ecología),  no debe ser urbanizada, y por lo tanto se destina sólo a la producción ganadera y pecuaria, producción agrícola, a la explotación minera, etc.

Pero hay una excepción a esta regla. Puede haber viviendas autorizadas en terrenos agrícolas si para su construcción se acatan las normas de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias, que se basan en lo determinado en la Ley de Ordenación de Suelo Rústico.

Las viviendas agrícolas que tienen la anuencia de este organismo deben estar adaptadas a los criterios agropecuarios, socioculturales, a la flora, a la fauna y al paisaje propio de la zona. Ahora bien, para lograr la autorización de la Dirección General de Urbanismo para construir casas agrícolas en las zonas rurales se requiere cumplir con varios requisitos.

REQUISITOS PARA LEVANTAR VIVIENDAS EN TERRENO AGRÍCOLA

1. Probar que hay una verdadera explotación agrícola en el lugar y que es necesaria la edificación de una vivienda agrícola.

2.  Justificar por qué la vivienda es indispensable para la producción agropecuaria.

3.Demostrar que la explotación donde se levantará la casa está alejada de una comunidad o núcleo poblacional.

4.  Argumentar que la vivienda será el hogar permanente de la familia dedicada a la explotación agropecuaria.

5.  Es necesario que las casas agrícolas respeten el paisaje de la zona.

6. Las edificaciones deben ser de una sola planta. No se admiten edificaciones de dos o más pisos.

7. Las unidades habitacionales agrícolas tienen limitaciones en lo concerniente a la cantidad de metros cuadrados de superficie y de altura, igualmente respecto a los linderos.

8.  Las construcciones en suelos rústicos son limitadas, pues en estas zonas no hay electricidad, agua, carreteras, ni otros servicios básicos.

9.  El móvil home es considerado una edificación, por lo tanto para que permanezca en suelo rústico se debe obtener una licencia y cumplir con todos los requisitos exigidos por la ley.

10. Está terminantemente prohibido levantar viviendas agrícolas para destinarlas a huertos familiares.

Es preciso destacar que si no se cumple con lo estipulado en las leyes para la construcción de casas en zonas agrícolas, al infractor se le aplican fuertes multas e incluso penas altas con prisión. Si se construyen viviendas sin la debida autorización, la ley contempla el derribo de las edificaciones y la reestructuración del terreno para devolverla a su estado natural. Al legalizar tu casa agrícola normalizas una situación irregular y accedes a todos los servicios básicos de vivienda (luz y agua), así como pasa a formar parte de tu patrimonio inmobiliario.

DOCUMENTOS REQUERIDOS

1.       Comunicación dirigida al director general de Urbanismo.

2.       Recibo del pago del impuesto y tasas solicitadas.

3.       Justificación del proyecto elaborado por un Ingeniero Agrónomo.

4.       Documento jurídico que avale la propiedad del suelo en el que se levantará la edificación.

5.       Visado del colegio profesional de Ingenieros Agrónomos.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS AGRÍCOLAS

Casos especiales

·         Reconstrucción, ampliación y reparación de viviendas agrícolas.

·         Cuartos de aperos cuyo tamaño dependa del área productiva de la finca.

·         Almacén para guardar aperos y productos destinados a la agricultura, bien sea materia prima o acabada lista para salir al mercado.

·         Muros de contención y vallas.

·         Instalaciones de equipos.

·         Construcciones destinadas por separado a ganadería, obras hidráulicas, telecomunicaciones, forestales, turismo, actividades científicas.

¿POR QUÉ SE REQUIERE UN INGENIERO AGRÓNOMO?

Para la construcción de viviendas agrícolas, así como rehabilitación, reparación y construcción de almacenes se procura la actuación de personal cualificado, en particular de un Ingeniero Agrónomo.

Porque para la construcción de cualquier edificación en zona agrícola y para su debida autorización se exigen planos (del terreno y de la obra), croquis, mapas, memoria descriptiva y justificativa, fotos, documentos que avalen la construcción, la reparación, la ampliación o la rehabilitación de una infraestructura con valor histórico, patrimonial, paisajístico.

REHABILITACIÓN Y RECONSTRUCCIÓN EDIFICACIONES E INSTALACIONES EXISTENTES

En suelo rústico está permitida la reconstrucción y rehabilitación de las siguientes edificaciones, siempre y cuando éstas hayan sido incluidas en el catálogo del planeamiento urbanístico municipal:

Las casas rurales que sea necesario preservar por razones arquitectónicas, históricas, ambientales, paisajísticas o de ocio.

Otras construcciones anteriores a la entrada en vigor del primer instrumento de planeamiento urbanístico del municipio y que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas o históricas.

Las construcciones rurales en desuso para corregir el impacto ambiental o paisajístico negativo.

Estas edificaciones se podrán destinar a vivienda familiar (casas rurales), establecimiento hotelero (con la exclusión de la modalidad de hotel apartamento), establecimientos de turismo rural, actividades de educación en el ocio, artesanales, artísticas, de restauración y de equipamientos o de servicios a la comunidad.

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

El territorio de los municipios de la Comunidad Autónoma Canaria se encuentra ordenado, según su planeamiento, en las siguientes categorías: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo rústico.

SUELO URBANO

El suelo urbano es aquél que aparece recogido en el planeamiento municipal como apto para edificar, es decir cuenta con calles, abastecimiento y evacuación de agua, además de suministro de energía eléctrica. Para cualquier construcción que se quiera realizar en este tipo de suelo, se necesita obtener la licencia municipal, que la otorga el propio Ayuntamiento.

SUELO URBANIZABLE

El suelo urbanizable lo constituyen aquellos terrenos que el planeamiento municipal declara adecuados para ser urbanizados en un futuro próximo.

SUELO RÚSTICO

El suelo rústico o no urbanizable es aquel que debido a sus peculiares características naturales o culturales, o bien por su excepcional valor agrícola, forestal o ganadero, además de su peculiar valor paisajístico, importancia de su flora, fauna y procesos ecológicos, no se permite urbanizar.

Así, los terrenos clasificados como rústicos no podrán ser destinados a fines distintos de la explotación agrícola, forestal, ganadera, cinegética o las vinculadas a la utilización racional de los recursos naturales (extracciones mineras, aprovechamientos del agua, etc.).

En este sentido no se podrán realizar ningún tipo de construcción, excepto aquellas que tengan que ver con las actividades antes citadas o que sean de interés público o social. De manera excepcional se pueden autorizar, en este tipo de suelo, construcciones de viviendas familiares siempre que cumplan con los requisitos establecidos en los planes urbanísticos de cada municipio.

Por tanto, para cualquier tipo de construcción que se quiera realizar en suelo rústico se necesita obtener autorización de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias, además de la licencia municipal que otorgan los ayuntamientos.

CONSTRUCCIÓN ILEGAL EN SUELO RÚSTICO.

¿Cuándo prescribe obra ilegal en suelo rústico? Realizar obra sin licencia en suelo rústico es delito con consecuencias: delito contra ordenación del territorio, demolición de la obra e indemnización a quienes pudieran haber sido afectados. Y en la vía administrativa: Sanción económica y Demolición de la obra.

  

SPANISH MORTGAGES

MOST FREQUENT QUESTIONS

SPANISH MORTGAGES

Looking at property for sale in Spain? There are no restrictions for foreigners to buy property in Spain but it’s important to be aware of any differences in the Spanish mortgage and buying processes before you embark on owning your own property in Spain. Here are the important things to consider before applying for a Spanish mortgage.

SHOULD YOU BUY PROPERTY IN SPAIN?

Since the Spanish housing market collapsed in 2008 and 2020 by the the covid-19, an oversupply of residential properties has remained unsold or returned to the market due to foreclosure and prices have plummeted. Spain’s economy, however, is slowly improving and property prices are showing signs of recovery of 1–2%. Although property values are not expected to reach pre-crisis levels until Spain’s housing oversupply is absorbed, the OECD reports Spanish property is undervalued by 26%, making Spain a cheap place to invest.

Coupled with historically low interest rates, often monthly mortgage payments can be less than rent payments for comparable properties in Spain. Spanish banks have produced an array of mortgage products specifically designed for foreign and expat investors. Those planning shorter stays in Spain, however, should factor Spansih CGT of circa 20%, which could offset any benefits of buying in the short-term. Additionally, buyers need to factor in Spain’s property transaction costs of around 15% of the property value. Even if property prices rise, it is still likely buyers will need a minimum of three to five years to offset property transaction costs.

However, the recent decision of Britain to leave the EU puts some uncertainty on Spain’s housing market. With records showing some 15% of residential properties sold in Spain were purchased by foreigners in 2014 and that British by far comprised the majority of buyers, Brexit will undoubtedly have an ongoing impact on policy and prices throughout Spain.

HOW MUCH CAN YOU BORROW IN SPAIN?

If you an official resident in Spain banks typically offer larger mortgages, for example, up to 80% of a property’s value. For non-residential borrowers, traditionally Spanish banks have been willing to lend up to 60–70%.

In some cases, the mortgage may be based on the bank assessor’s valuation of the property rather than the purchase price, although this depends on your Spanish mortgage product. Thus, if an assessor valued your property at 125.000,00 euros you could traditionally borrow up to 87.500,00 euros even if your purchase price was only 100.000,00 euros. However, with the current economic uncertainty, some banks are starting to lend based on the lower end of the purchase price or assessor’s valuation. It is best to check with your lending institution early regarding their specific policies.

SPANISH MORTGAGE CALCULATORS

Most Spanish mortgages are variable rates linked to the yearly Euribor (European inter-bank offered rate) plus a margin. Depending on the Spanish mortgage product you select, your marginal interest rate will be around 1.8% to 3%. In the second quarter of 2016, the yearly Euribor was at -0.33%, meaning variable rate loans could realize interest rates as low as 1.47%.

However, since negative bank rates tend to put banks in financial jeopardy, many lenders are now introducing fixed-rate mortgages. Rates for these products will vary with loan term, and currently, range from 2.4% for 15 years to 3.25% for 20 years.

COST OF GETTING A SPANISH MORTGAGE

If using a Spanish mortgage lender, you should allow up to some 15% of the total mortgage amount for various closing costs. Thus, if your property is valued at 120.000,00 euros and you can borrow 70% of this amount, you will need to have a 36.000,00 euros down payment plus up to 1.760,00 euros available for closing. Typical closing costs include the transfer and stamp taxes (explained below), the bank’s arrangement fee and opening fee, a notary fee and registry fee, and the bank assessor’s fee.

Property transfers in Spain are done through public deeds of purchase, which must be certified by a notary. The sale is not official until the notario signs using his firma protocolizada, for which fees apply. As soon as the notary certifies that all the documents are in order, the deed is ready for taxes.

Residential properties are subject to various Spanish taxes, which are all paid by the buyer at the time of closing. The transfer tax is 6–10% of the purchase price, depending on the property’s location. The stamp tax also varies by location and ranges between 0.75–1.5% of the purchase price. Sometimes the buyer pays the seller’s plusvalia tax which will vary based on the seller’s tenure in the transferred property. These are typically included in the mortgage closing costs, though they may need to be paid directly to one or more taxing authorities.

In addition, all Spanish residential property owners are legally obligated to have home insurance to cover the value of the property. Life insurance is not mandatory but many lenders require mortgagees to take out life insurance policies minimally sufficient to pay off the outstanding mortgage balance. You may also want to consider acquiring mortgage insurance to protect against default should you experience an unexpected downturn in your income. Having an active life insurance policy and a mortgage insurance policy before applying for a mortgage may even provide access to better interest rates from your lender.

TAX CONSIDERATIONS AND DEDUCTIONS IN SPAIN

Non-residents of Spain are liable to pay Spanish income tax and a potential tax on Spanish assets. If you spend more than 183 days in Spain, however, you may be considered a ‘resident for tax purposes‘. This will expose you to pay 21% tax on capital gains (if you sell your property) and a 24.75% tax on investment income earned in Spain (from rent, for example). You may also be subject to pay wealth taxes on your worldwide assets. If your assets are greater than 2.000.000,00 euros, you can be required to pay a tax of up to 2.5% of your total worldwide asset value.

In addition to taxing rental property income, Spain also levies a property tax between 1% and 2% of the property’s value per year, depending on location. You may also be subject to a special assessment of 3% per year for the right to own property in Spain.

The good news, however, is that Spain allows for deducting mortgage interest, repairs, maintenance, leasing fees, and up to 3% depreciation of the purchase price of a home.

BEFORE APPLYING FOR A SPANISH MORTGAGE

You will need a Número de Identificación de Extranjeros (NIE) which translates to "identification number for foreigners". This number is similar to a US Social Security number or a British National Insurance number. You cannot purchase property or execute a mortgage in Spain without an NIE.

If you’re in Spain, you can start the NIE application process at any local police station. Outside Spain, the best way to apply for an NIE is to contact your local Spanish consulate. When applying for an NIE, you will need the following documents:

·         A completed EX-15 form Supporting document(s) to show why you need an NIE

·         Copy of your passport pages and original passport

·         Two passport sized photos

·         12 euros to pay tax form 790.

MORTGAGE AFFORDABILITY

Affordability of the mortgage iw worked out by the banks on an income to debt payment ratio.

They take all the information about debts, such as car finance, mortgage or rent if the house is rented and any other debt that is paid for monthly. They then calculate how much the mortgage will cost, which can be one via any online mortgage calculator.They then add the monthly debt payments to the cost of the mortgage repayment assuming it is given. This amount must be less than one third of the NET monthly income. So, lets say monthly debt is l ike this:

1.       Mortgage 400 euros per month

2.       Car finance 150 euros per month

3.       Personal loan 100 euros a month

4.       And the mortgage for the property is 1.000,00 euros

He total debt outlay per month would be 1.650,00 euros. So, to qualify for this mortgage, the borrower would need a net monthly income of 3 x 1.650,00 euros which is 4.950,00 (with partners income if done jointly) This income in net, income so after taxes.  This is a simple guide. We can get a general decision from our mortgage broker partners for you be contacting your agent and sending details which we will pass on to out brokers who will in turn speak to you.

HOW TO APPLY FOR A SPANISH MORTGAGE

When applying for a mortgage for Spanish property, the best advice is to start early and shop around. While the official mortgage process can only start after a sales agreement has been reached, it is both possible and advisable to start developing your mortgage concurrent with your real estate shopping. There are many financial products available for non-residents, and the terms of any specific product may place limits on which properties you can qualify to purchase. Whether you go through a Spanish or an international mortgage lender, you will need – at a minimum – the following items:

·         NIE number

·         Proof of employment or income

·         Copy of Passport

·         A pre-agreement with the seller

·         Proof that the property tax is paid to date

·         Details of your current debts and mortgages

·         Copies of all your existing property deeds (in Spain and elsewhere)

·         Records of your current assets

·         Any prenuptial agreements (if applicable).

Once you submit your completed file to the bank and the underwriters have processed everything, the bank will make you a mortgage offer. This may not be the bank’s ‘best’ offer, so don’t be afraid to take it to a competitor. Often the competitor will try to provide you a better offer – which you can then take to the original bank to see if they are willing to improve their original offer. While you don’t need to specifically pay to get a mortgage offer, advice or consultation, you may need to pay for a property appraisal, local attorney or Spanish translator (one who does not work for the mortgage lender). These can help you avoid being misled or pressured by ‘highly motivated’ sellers who may be willing to take advantage of non-resident buyers.

TYPES OF SPANISH MORTGAGES

Spain offers the usual lineup of mortgages, with expat-focused Spanish mortgages also being offered by international banks and Spanish banks. Many Spanish mortgages have no restrictions on purchase price or nationality, though there are products available that favour buyers from specific countries or that favour purchases of real estate in specific geographical regions.

The biggest difference between residential and non-residential loans is the maximum loan-to-value (LTV) which banks will allow. Residents can generally borrow up to 80% of the property’s assessed value whereas non-residents are limited to 60–70% LTV, depending on your Spanish mortgage type.

A particular nuance of seeking a mortgage for a Spanish property is that, subsequent to the Spanish housing market collapse of 2008, local banks have a bloated abundance of repossessed properties on their books which they are seeking to sell. In some cases banks might only be willing to provide a mortgage to foreign buyers for their own real estate listings. Thus your options for acquiring a mortgage may be closely tied to a particular property. The good news, though, is it may be possible to borrow significantly more of the property’s value – even up to 100% in some cases – when buying a bank’s repossessed property in Spain.

To calculate a rough guide to elegibility of finance you must add up all your fixed debt outgoings and add to that figure the calculated outgoings of the new mortgage. There is a mortgage calculator on our site. This figure must not exceed 35% of your net regular income. This is a very rough guide, and we can get a better idea if we put you in contact with a mortgage broker

DOCUMENTS REQUIRED OF MORTGAGE APPLICATION

NON-RESIDENT BUYERS

1.       A copy of your Passport

2.       Marital status, age, children etc. (married couples applying for a mortgage should provide information about both spouses)

3.       Your last three salary pay statements or pension vouchers

4.       The last tax declaration made in your home country (P-60)

5.       If you are an employer or are self-employed, a copy of your tax returns and annual accounts for the last two fiscal years

6.       Information about other properties owned fully or partly

7.       Details of the property you are planning to buy

8.       A brief description of current job situation, other incomes, investments, debts and other properties whether abroad or in Spain, etc.Information about any other sources of income

BUYERS WITH SPANISH RESIDENCE PERMIT

1.       Copy of the residence permit

2.       Marital status, age, children etc. (married couples applying for a mortgage should provide information about both spouses)

3.       Your last three salary pay statements or pension vouchers

4.       Details of the property you are going to buy (“Nota Simple”)

5.       Copy of your last tax declaration

6.       Photocopy of the last IBI bill

7.       Information about any other owned property

8.       Information about any other debts

9.       Information about any other sources of income

10.   Annual accounts for the last two fiscal years (if employer or self-employed)

GOLDEN VISA

You can obtain a Golden Visa by purchasing property, without the use of finance for 500.000,00 euros. You can purchase a property for more than this and use finance for the balance over 500.000,00 euros but the investment must be a clear 500.000,00 euros. There are many advantages in obtaining a golden visa for non EU citizens which are detailed below.

GOLDEN VISA ADVANTAGES

Fast-tracked. This law is specifically devised to attract affluent non-EU investors and helps to cut through the admin red tape greatly streamlining the visa procedure.

Travel Europe visa-free. You can travel without a visa for 90 days out of every 180 days within the Schengen Area, but you will still need a visa to enter EU countries outside the Schengen Area (for example the United Kingdom).

Clear rules. Initially 1 year (Residency Visa), then 2 years (Residency Permit), renewable indefinitely every 2 years. No need to become resident in Spain. You only have to visit Spain once to get or renew the Residency Permit. There is no minimum stay requirement, and you don’t have to become a fiscal resident or actually live in Spain.

Family included. You may get additional permits for your spouse and children under 18 years (or disabled children over 18). Same-sex partners inclusive. Dependent parents of applicant are now also included (extended family).

You may work in Spain. Spanish nationality (optional). This is a 2-year Residency Permit, not the right to permanent residency or a Spanish passport. However, it can lead to long-term Spanish residency after 5 years of continuous residence, and citizenship after 10 years.

Underaged children may study in Europe. Underaged offspring can live and study in Europe, in the company of your partner, whilst you work and earn money abroad.

Return on investment. Take advantage of Spain´s burgeoning real estate recovery. Low prices and cheap mortgages will not last forever, invest whilst you can.

 The Spanish property market has not only bottomed but is increasing by a healthy average of circa 2% per annum.

We can arrange the paperwork with trusted lawyers and help you purchase you qualifying property or properties.

You must invest a net 500.000,00 euros but it can be via the purchase of more than one property. Email dominium.broker@gmail.com for more information.

SELLER REQUERIMENTS

SELLER REQUIREMENTS

When we list your property there is certain information that we will require from you:

· Details of annual Costs, including  IBI (rates), Basura (refuse collection), Community Fees (if  applicable)

·     Details of your legal representative (lawyer or gestor)

·     Details of your  property including including build year, build size and plot size, size of pool etc.

·        A copy of your Escritura or Nota Simple (preferable)

When we receive an offer: You agent will contact you immediately with details of any offers. All negotiations will be managed by us but we will always be led by you and your requirements. We will always do our utmost to achieve the best possible price for you.

IF AN OFFER IS ACCEPTED

We will immediately request a Reservation Deposit be paid by the buyer of at least 3.000,00 euros to 6.000,00 euros, which will be held at your lawyers client account. Once paid, we will ask that you  remove the property from the market with all other agents and to supply all paperwork, including the Escritura, and the most recent Electricity, Water, Community bills and any other documentation requested by the buyer's lawyer.  You will always be required to engage a legal representative to support you throughout the process when selling through ourselves. Once all searches have been completed, the reservation deposit will be made up to 10% of the agreed purchase price and this amount will be transferred to your (the vendor) bank account. A date for completion can then also be agreed between both parties via ppc contract that is signed by both parties. 

SERVICES

We offer a range of services and referals to known providers for our clients in many different areas in Gran Canaria and Fuerteventura, from legal to construction (extensions to whole houses), insurance to wealth management, we can assist. These include:

Insurance

Funeral Plans

Padron/NIE

All sorts of cleaning from rental cleans to new build cleans

Key holding

Rental Management

Trafico services

Legal services including wills and power of attourney

Wealth Management

Inheritance taxation

advice Translations

Pool cleaning

Building and extensions

Electrical services

Kitchen and bedroom install

Renting Removals

Many other services, just ask

If you require more information please email dominium.broker@gmail.com with your contact details, and questions and we will put you in touch with a local representative for your specific enquiry.

 VIEWING PROCEDURE

During the current pandemic we will be taking all precautions to ensure the safety of yourselves, home owners and our staff, so until further notice the following rules for viewings will be in place:

In line with social distancing requirements we will not be taking clients in our cars but ask you to meet us at a property or follow us. Please wear a mask, we don´t provide if you do not have one. Owner occupied properties - We will request that owners go to outside areas or leave the property for a viewing.

 We request that you keep a distance of two meters from us when we enter the house. On smaller properties you will enter the property alone, any questions can be asked outside. We ask that you avoid touching any surfaces in the property - All doors will be opened before a viewing.

ADQUIRIR PROPIEDAD POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO

Se puede adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo siempre que se cumplan una serie de requisitos que contempla la Ley. Una de las formas permitidas para adquirir la propiedad y demás derechos reales es por el paso del tiempo. Pero no solamente se requiere el transcurso del tiempo, sino que la Ley exige el cumplimiento de una serie de requisitos que vamos a examinar a continuación.

En el Derecho existe una figura denominada USUCAPION que contempla la posibilidad de que una persona pueda adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo, por tanto, cuando oigan hablar de la «usucapión» no estamos refiriendo a esta institución. Igualmente cuando alguien se refiera a la “prescripción adquisitiva de la propiedad”, se está refiriendo a lo mismo.

En todos los casos se va a exigir que la persona que pretende adquirir la propiedad, sea poseedor de dicho bien, es decir, que lo detente como si fuese realmente el dueño. Los preceptos que regulan esta manera de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo son los artículos 1930 y siguientes del Código Civil. El artículo 1930 del Código Civil establece al respecto: » Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales».

REQUISITOS PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, La PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA y la PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA son instituciones distintas.

La Prescripción Extintiva es la manera de extinguir acciones ligadas a derechos de contenido patrimonial por la inactividad del acreedor y por el transcurso del tiempo. Se le conoce también como Prescripción Liberatoria.

La Prescripción adquisitiva es el medio de adquirir un derecho de propiedad de los bienes por la posesión continuada en el tiempo y otros requisitos señalados por ley. Se le conoce también como usucapión.

El fundamento subjetivo de la usucapión o prescripción adquisitiva se apoya en el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo. El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico: que se reconozca la titularidad del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y con unos requisitos, aparece pública, social y económicamente como tal titular.

CLASES DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA o USUCAPIÓN:

A.-  Se divide en ordinaria y extraordinaria.

USUCAPION ORDINARIA: El artículo 1940 del Código Civil dispone: “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.” Por tanto se requiere:

1.-  Que la persona que vaya a adquirir la propiedad sea poseedor de la misma. La POSESIÓN, a los efectos de la usucapión, ha de ser en concepto de dueño.

2.-  Que la posea con BUENA FE. Se entiende por buena fe la creencia que tiene el poseedor de la cosa de que la persona que se la entregó o se la transmitió era dueño de ella. En sentido contrario, se entenderá que el poseedor no actúa con buena fe cuando tiene conocimiento de que el transmitente no era el dueño. (art. 1950 Codigo Civil).

3.-  Se requiere la existencia de JUSTO TÍTULO que acredite la transmisión a favor del poseedor (art. 1952 Código Civil).

4.-  Para adquirir la propiedad por el transcurso del TIEMPO (Usucapión Ordinaria) hay que distinguir si lo que se quiere adquirir es un bien mueble o inmueble, pues de ello dependen los PLAZOS:

-bienes MUEBLES, ha de transcurrir TRES AÑOS.

-bienes INMUEBLES, ha de transcurrir DIEZ AÑOS entre presentes y VEINTE AÑOS entre ausentes.

USUCAPION EXTRAORDINARIA: (artículo 1959 Código Civil) Para adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo , ya no se requiere que el poseedor actúe con buena fe ni justo título, solo se requiere que la posesión lo sea en concepto de dueño:

1.-  Que la posesión sea PÚBLICA (a ojos de la gente).

2.-  Que la posesión sea PACÍFICA (que no se ejerza la posesión de manera violenta, a la fuerza).

3.-  Que la posesión sea ININTERRUMPIDA (de manera continua) y que el poseedor se comporte como si fuese el DUEÑO de la cosa, durante los siguientes PLAZOS:

-Para adquirir la propiedad de un bien MUEBLE, ha de poseerse durante SEIS AÑOS.

-Para adquirir la propiedad de un bien INMUEBLE, el plazo será de TREINTA AÑOS.

B.-   Prescripción del dominio y prescripción de los demás derechos reales.

C.-  Prescripción de bienes muebles e inmuebles.

REQUISITOS:

 1.- LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION ORDINARIA

Exige posesión con buena fe y justo título durante el tiempo establecido en la Ley. Artículo 1940 Código Civil:”Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.

POSESIÓN:

Artículo 1941 Código Civil:”La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”.

Requisitos de la posesión: En concepto de dueño: Art 447 CC, Pública: Artículo 444 CC, Pacífica: Artículo 441 CC No interrumpida

Artículo 1943:”La posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente”.

Artículo 1944:”Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año”.

Artículo 1945:”La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente”.

Artículo 1946: "Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial: 

- Si fuere nula por falta de solemnidades legales. 

- Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia. 

- Si el poseedor fuere absuelto de la demanda.

Artículo 1947: "También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada”.

Artículo 1948: "Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión”.

BUENA FE. Dos aspectos revisten la buena fe del poseedor:

-Positivo: creencia de ser dueño El art. 1950 Código Civil se fija en el aspecto positivo al decir que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio”.

-Negativo: Ignorancia del vicio que acompañó a la adquisición art. 433 la define desde su aspecto negativo al expresar que “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide”.

En cambio el Artículo 1951: "Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 de este Código, son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio y demás derechos reales”.

Artículo 435: “La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente”. Este artículo fija la presunción de continuidad de buena fe inicial, de lo que se deduce que ésta ha de mantenerse durante todo el plazo de la prescripción.

JUSTO TÍTULO, para los efectos de la prescripción, es el hecho que sirve de causa a la posesión. Debe reunir los siguientes requisitos:

JUSTO: Artículo 1952: “Entiéndase por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Serán justos títulos, por tener eficacia traslativa, La compraventa, la permuta, la donación, la herencia.

VERDADERO Y VÁLIDO: Artículo 1953: “El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido”. Por no reunir el requisito de ser verdadero, carece de idoneidad para la prescripción el título simulado absolutamente y el que se apoya en un error. Son títulos válidos los afectados por alguna causa de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución. Se excluyen los afectados por una causa de nulidad stricto sensu.

PROBADO: Artículo 1954: “El justo título debe probarse; no se presume nunca”.

INSCRITO: Artículo 1949: “Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo”.

TIEMPO

Art. 1955 Código Civil: El CC establece plazos diferentes según se trate de bienes muebles o inmuebles. El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de TRES años con buena fe, 

Art. 1957 Código Civil: El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante DIEZ años entre presentes y VEINTE entre ausentes, con buena fe y justo título,

Art. 1958 Código Civil: “Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en Ultramar". Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente. La ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo”.

2.-PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

Es aquella en cuya virtud se adquiere el dominio por la posesión ininterrumpida, pero en este caso NO SE EXIGE BUENA FE, NI JUSTO TÍTULO pero si en cambio la posesión durante un mayor plazo de tiempo. Igualmente puede ser de bienes muebles o inmuebles, asi:

Bienes muebles, el art 1955 del CC exige la posesión no interrumpida de SEIS años, sin necesidad de ninguna otra condición.

Bienes inmuebles, dispone el art 1959 CC: "Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante TREINTA años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.

CÓMPUTO DEL TIEMPO

En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:

- El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.  

-Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. 

- El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad”

EFECTOS

El efecto esencial de la prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho de propiedad o de otro derecho real, que ha sido poseído por el tiempo y con los requisitos antes analizados.

Se produce la adquisición ipso iure, automáticamente, en el momento en que se cumple el plazo del tiempo per será necesario entablar la oportuna acción judicial ya que procesalmente, esta adquisición no es aplicable de oficio.

El usucapiente tendrá la carga de la prueba del hecho de la usucapión, es decir, del cumplimiento de todos los requisitos; la parte contraria, tendrá la carga de la prueba de los hechos impeditivos de la usucapión.