ADQUIRIR PROPIEDAD POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO

Se puede adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo siempre que se cumplan una serie de requisitos que contempla la Ley. Una de las formas permitidas para adquirir la propiedad y demás derechos reales es por el paso del tiempo. Pero no solamente se requiere el transcurso del tiempo, sino que la Ley exige el cumplimiento de una serie de requisitos que vamos a examinar a continuación.

En el Derecho existe una figura denominada USUCAPION que contempla la posibilidad de que una persona pueda adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo, por tanto, cuando oigan hablar de la «usucapión» no estamos refiriendo a esta institución. Igualmente cuando alguien se refiera a la “prescripción adquisitiva de la propiedad”, se está refiriendo a lo mismo.

En todos los casos se va a exigir que la persona que pretende adquirir la propiedad, sea poseedor de dicho bien, es decir, que lo detente como si fuese realmente el dueño. Los preceptos que regulan esta manera de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo son los artículos 1930 y siguientes del Código Civil. El artículo 1930 del Código Civil establece al respecto: » Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales».

REQUISITOS PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, La PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA y la PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA son instituciones distintas.

La Prescripción Extintiva es la manera de extinguir acciones ligadas a derechos de contenido patrimonial por la inactividad del acreedor y por el transcurso del tiempo. Se le conoce también como Prescripción Liberatoria.

La Prescripción adquisitiva es el medio de adquirir un derecho de propiedad de los bienes por la posesión continuada en el tiempo y otros requisitos señalados por ley. Se le conoce también como usucapión.

El fundamento subjetivo de la usucapión o prescripción adquisitiva se apoya en el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo. El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico: que se reconozca la titularidad del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y con unos requisitos, aparece pública, social y económicamente como tal titular.

CLASES DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA o USUCAPIÓN:

A.-  Se divide en ordinaria y extraordinaria.

USUCAPION ORDINARIA: El artículo 1940 del Código Civil dispone: “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.” Por tanto se requiere:

1.-  Que la persona que vaya a adquirir la propiedad sea poseedor de la misma. La POSESIÓN, a los efectos de la usucapión, ha de ser en concepto de dueño.

2.-  Que la posea con BUENA FE. Se entiende por buena fe la creencia que tiene el poseedor de la cosa de que la persona que se la entregó o se la transmitió era dueño de ella. En sentido contrario, se entenderá que el poseedor no actúa con buena fe cuando tiene conocimiento de que el transmitente no era el dueño. (art. 1950 Codigo Civil).

3.-  Se requiere la existencia de JUSTO TÍTULO que acredite la transmisión a favor del poseedor (art. 1952 Código Civil).

4.-  Para adquirir la propiedad por el transcurso del TIEMPO (Usucapión Ordinaria) hay que distinguir si lo que se quiere adquirir es un bien mueble o inmueble, pues de ello dependen los PLAZOS:

-bienes MUEBLES, ha de transcurrir TRES AÑOS.

-bienes INMUEBLES, ha de transcurrir DIEZ AÑOS entre presentes y VEINTE AÑOS entre ausentes.

USUCAPION EXTRAORDINARIA: (artículo 1959 Código Civil) Para adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo , ya no se requiere que el poseedor actúe con buena fe ni justo título, solo se requiere que la posesión lo sea en concepto de dueño:

1.-  Que la posesión sea PÚBLICA (a ojos de la gente).

2.-  Que la posesión sea PACÍFICA (que no se ejerza la posesión de manera violenta, a la fuerza).

3.-  Que la posesión sea ININTERRUMPIDA (de manera continua) y que el poseedor se comporte como si fuese el DUEÑO de la cosa, durante los siguientes PLAZOS:

-Para adquirir la propiedad de un bien MUEBLE, ha de poseerse durante SEIS AÑOS.

-Para adquirir la propiedad de un bien INMUEBLE, el plazo será de TREINTA AÑOS.

B.-   Prescripción del dominio y prescripción de los demás derechos reales.

C.-  Prescripción de bienes muebles e inmuebles.

REQUISITOS:

 1.- LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION ORDINARIA

Exige posesión con buena fe y justo título durante el tiempo establecido en la Ley. Artículo 1940 Código Civil:”Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.

POSESIÓN:

Artículo 1941 Código Civil:”La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”.

Requisitos de la posesión: En concepto de dueño: Art 447 CC, Pública: Artículo 444 CC, Pacífica: Artículo 441 CC No interrumpida

Artículo 1943:”La posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente”.

Artículo 1944:”Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año”.

Artículo 1945:”La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente”.

Artículo 1946: "Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial: 

- Si fuere nula por falta de solemnidades legales. 

- Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia. 

- Si el poseedor fuere absuelto de la demanda.

Artículo 1947: "También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada”.

Artículo 1948: "Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión”.

BUENA FE. Dos aspectos revisten la buena fe del poseedor:

-Positivo: creencia de ser dueño El art. 1950 Código Civil se fija en el aspecto positivo al decir que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio”.

-Negativo: Ignorancia del vicio que acompañó a la adquisición art. 433 la define desde su aspecto negativo al expresar que “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide”.

En cambio el Artículo 1951: "Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 de este Código, son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio y demás derechos reales”.

Artículo 435: “La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente”. Este artículo fija la presunción de continuidad de buena fe inicial, de lo que se deduce que ésta ha de mantenerse durante todo el plazo de la prescripción.

JUSTO TÍTULO, para los efectos de la prescripción, es el hecho que sirve de causa a la posesión. Debe reunir los siguientes requisitos:

JUSTO: Artículo 1952: “Entiéndase por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Serán justos títulos, por tener eficacia traslativa, La compraventa, la permuta, la donación, la herencia.

VERDADERO Y VÁLIDO: Artículo 1953: “El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido”. Por no reunir el requisito de ser verdadero, carece de idoneidad para la prescripción el título simulado absolutamente y el que se apoya en un error. Son títulos válidos los afectados por alguna causa de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución. Se excluyen los afectados por una causa de nulidad stricto sensu.

PROBADO: Artículo 1954: “El justo título debe probarse; no se presume nunca”.

INSCRITO: Artículo 1949: “Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo”.

TIEMPO

Art. 1955 Código Civil: El CC establece plazos diferentes según se trate de bienes muebles o inmuebles. El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de TRES años con buena fe, 

Art. 1957 Código Civil: El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante DIEZ años entre presentes y VEINTE entre ausentes, con buena fe y justo título,

Art. 1958 Código Civil: “Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en Ultramar". Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente. La ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo”.

2.-PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

Es aquella en cuya virtud se adquiere el dominio por la posesión ininterrumpida, pero en este caso NO SE EXIGE BUENA FE, NI JUSTO TÍTULO pero si en cambio la posesión durante un mayor plazo de tiempo. Igualmente puede ser de bienes muebles o inmuebles, asi:

Bienes muebles, el art 1955 del CC exige la posesión no interrumpida de SEIS años, sin necesidad de ninguna otra condición.

Bienes inmuebles, dispone el art 1959 CC: "Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante TREINTA años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.

CÓMPUTO DEL TIEMPO

En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:

- El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.  

-Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. 

- El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad”

EFECTOS

El efecto esencial de la prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho de propiedad o de otro derecho real, que ha sido poseído por el tiempo y con los requisitos antes analizados.

Se produce la adquisición ipso iure, automáticamente, en el momento en que se cumple el plazo del tiempo per será necesario entablar la oportuna acción judicial ya que procesalmente, esta adquisición no es aplicable de oficio.

El usucapiente tendrá la carga de la prueba del hecho de la usucapión, es decir, del cumplimiento de todos los requisitos; la parte contraria, tendrá la carga de la prueba de los hechos impeditivos de la usucapión.