ADQUIRIR PROPIEDAD POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO

Se puede adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo siempre que se cumplan una serie de requisitos que contempla la Ley. Una de las formas permitidas para adquirir la propiedad y demás derechos reales es por el paso del tiempo. Pero no solamente se requiere el transcurso del tiempo, sino que la Ley exige el cumplimiento de una serie de requisitos que vamos a examinar a continuación.

En el Derecho existe una figura denominada USUCAPION que contempla la posibilidad de que una persona pueda adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo, por tanto, cuando oigan hablar de la «usucapión» no estamos refiriendo a esta institución. Igualmente cuando alguien se refiera a la “prescripción adquisitiva de la propiedad”, se está refiriendo a lo mismo.

En todos los casos se va a exigir que la persona que pretende adquirir la propiedad, sea poseedor de dicho bien, es decir, que lo detente como si fuese realmente el dueño. Los preceptos que regulan esta manera de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo son los artículos 1930 y siguientes del Código Civil. El artículo 1930 del Código Civil establece al respecto: » Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales».

REQUISITOS PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, La PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA y la PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA son instituciones distintas.

La Prescripción Extintiva es la manera de extinguir acciones ligadas a derechos de contenido patrimonial por la inactividad del acreedor y por el transcurso del tiempo. Se le conoce también como Prescripción Liberatoria.

La Prescripción adquisitiva es el medio de adquirir un derecho de propiedad de los bienes por la posesión continuada en el tiempo y otros requisitos señalados por ley. Se le conoce también como usucapión.

El fundamento subjetivo de la usucapión o prescripción adquisitiva se apoya en el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo. El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico: que se reconozca la titularidad del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y con unos requisitos, aparece pública, social y económicamente como tal titular.

CLASES DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA o USUCAPIÓN:

A.-  Se divide en ordinaria y extraordinaria.

USUCAPION ORDINARIA: El artículo 1940 del Código Civil dispone: “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.” Por tanto se requiere:

1.-  Que la persona que vaya a adquirir la propiedad sea poseedor de la misma. La POSESIÓN, a los efectos de la usucapión, ha de ser en concepto de dueño.

2.-  Que la posea con BUENA FE. Se entiende por buena fe la creencia que tiene el poseedor de la cosa de que la persona que se la entregó o se la transmitió era dueño de ella. En sentido contrario, se entenderá que el poseedor no actúa con buena fe cuando tiene conocimiento de que el transmitente no era el dueño. (art. 1950 Codigo Civil).

3.-  Se requiere la existencia de JUSTO TÍTULO que acredite la transmisión a favor del poseedor (art. 1952 Código Civil).

4.-  Para adquirir la propiedad por el transcurso del TIEMPO (Usucapión Ordinaria) hay que distinguir si lo que se quiere adquirir es un bien mueble o inmueble, pues de ello dependen los PLAZOS:

-bienes MUEBLES, ha de transcurrir TRES AÑOS.

-bienes INMUEBLES, ha de transcurrir DIEZ AÑOS entre presentes y VEINTE AÑOS entre ausentes.

USUCAPION EXTRAORDINARIA: (artículo 1959 Código Civil) Para adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo , ya no se requiere que el poseedor actúe con buena fe ni justo título, solo se requiere que la posesión lo sea en concepto de dueño:

1.-  Que la posesión sea PÚBLICA (a ojos de la gente).

2.-  Que la posesión sea PACÍFICA (que no se ejerza la posesión de manera violenta, a la fuerza).

3.-  Que la posesión sea ININTERRUMPIDA (de manera continua) y que el poseedor se comporte como si fuese el DUEÑO de la cosa, durante los siguientes PLAZOS:

-Para adquirir la propiedad de un bien MUEBLE, ha de poseerse durante SEIS AÑOS.

-Para adquirir la propiedad de un bien INMUEBLE, el plazo será de TREINTA AÑOS.

B.-   Prescripción del dominio y prescripción de los demás derechos reales.

C.-  Prescripción de bienes muebles e inmuebles.

REQUISITOS:

 1.- LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION ORDINARIA

Exige posesión con buena fe y justo título durante el tiempo establecido en la Ley. Artículo 1940 Código Civil:”Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.

POSESIÓN:

Artículo 1941 Código Civil:”La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”.

Requisitos de la posesión: En concepto de dueño: Art 447 CC, Pública: Artículo 444 CC, Pacífica: Artículo 441 CC No interrumpida

Artículo 1943:”La posesión se interrumpe, para los efectos de la prescripción, natural o civilmente”.

Artículo 1944:”Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año”.

Artículo 1945:”La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente”.

Artículo 1946: "Se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial: 

- Si fuere nula por falta de solemnidades legales. 

- Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia. 

- Si el poseedor fuere absuelto de la demanda.

Artículo 1947: "También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada”.

Artículo 1948: "Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión”.

BUENA FE. Dos aspectos revisten la buena fe del poseedor:

-Positivo: creencia de ser dueño El art. 1950 Código Civil se fija en el aspecto positivo al decir que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio”.

-Negativo: Ignorancia del vicio que acompañó a la adquisición art. 433 la define desde su aspecto negativo al expresar que “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide”.

En cambio el Artículo 1951: "Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 de este Código, son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio y demás derechos reales”.

Artículo 435: “La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente”. Este artículo fija la presunción de continuidad de buena fe inicial, de lo que se deduce que ésta ha de mantenerse durante todo el plazo de la prescripción.

JUSTO TÍTULO, para los efectos de la prescripción, es el hecho que sirve de causa a la posesión. Debe reunir los siguientes requisitos:

JUSTO: Artículo 1952: “Entiéndase por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Serán justos títulos, por tener eficacia traslativa, La compraventa, la permuta, la donación, la herencia.

VERDADERO Y VÁLIDO: Artículo 1953: “El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido”. Por no reunir el requisito de ser verdadero, carece de idoneidad para la prescripción el título simulado absolutamente y el que se apoya en un error. Son títulos válidos los afectados por alguna causa de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución. Se excluyen los afectados por una causa de nulidad stricto sensu.

PROBADO: Artículo 1954: “El justo título debe probarse; no se presume nunca”.

INSCRITO: Artículo 1949: “Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo”.

TIEMPO

Art. 1955 Código Civil: El CC establece plazos diferentes según se trate de bienes muebles o inmuebles. El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de TRES años con buena fe, 

Art. 1957 Código Civil: El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante DIEZ años entre presentes y VEINTE entre ausentes, con buena fe y justo título,

Art. 1958 Código Civil: “Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en Ultramar". Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente. La ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo”.

2.-PRESCRIPCIÓN EXTRAORDINARIA

Es aquella en cuya virtud se adquiere el dominio por la posesión ininterrumpida, pero en este caso NO SE EXIGE BUENA FE, NI JUSTO TÍTULO pero si en cambio la posesión durante un mayor plazo de tiempo. Igualmente puede ser de bienes muebles o inmuebles, asi:

Bienes muebles, el art 1955 del CC exige la posesión no interrumpida de SEIS años, sin necesidad de ninguna otra condición.

Bienes inmuebles, dispone el art 1959 CC: "Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante TREINTA años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.

CÓMPUTO DEL TIEMPO

En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:

- El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.  

-Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. 

- El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad”

EFECTOS

El efecto esencial de la prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho de propiedad o de otro derecho real, que ha sido poseído por el tiempo y con los requisitos antes analizados.

Se produce la adquisición ipso iure, automáticamente, en el momento en que se cumple el plazo del tiempo per será necesario entablar la oportuna acción judicial ya que procesalmente, esta adquisición no es aplicable de oficio.

El usucapiente tendrá la carga de la prueba del hecho de la usucapión, es decir, del cumplimiento de todos los requisitos; la parte contraria, tendrá la carga de la prueba de los hechos impeditivos de la usucapión.

INVESTMENT, ADDITIONAL ISSUES FOR CONSIDERATION

1. A common error in drafting and negotiating purchase agreements is the failure of the parties to agree on exactly what is being purchased for the "purchase price."

·  Is the Buyer acquiring the property and everything in it for a single gross sales price?

·  Or is the Buyer merely purchasing the property with additional sums and adjustments owed for existing inventory, goods, licenses, permits, and other such matters that are the subject of a calculation at or before closing?

The difference may amount to hundreds of thousands of Euros in a transaction.

The parties to a purchase and sale transaction should also give careful consideration to the representations and warranties that will be exchanged in the purchase agreement. The representations and warranties serve two important but separate functions:

(a) creating liability and a claim for indemnity when the other party makes a representation that later proves to be untrue;

(b) flushing out the issues through disclosure required by the agreement and focusing the parties on important issues and facts. When a Buyer agrees to accept certain representations and warranties being made only to "Seller's knowledge," the Buyer should seriously consider requesting additional confort in the form of representations and warranties from (or after the Seller’s consultation with) the asset manager, the on‐site property manager or general manager, the director of marketing, the controller, and the chief structural engineer.

2. DOMINIUM BROKER has often been able to use the ground lessor's estoppel certificate as a

vehicle to clean up deficiencies in the ground lease‐‐a purpose for which the certificate is not really intended.

3. While an assignment of Seller's claims may seem innocuous, we have found that obtaining an assignment of the Seller's claims, or at least the right to share in those claims, has enabled our Buyer‐clients to assert claims or raise various defenses they would not otherwise have, including cross‐claims and counterclaims in connection with pre‐Closing liabilities that result in the Buyer being named as a convenient defendant in the lawsuit.

4. It is important for the Buyer to obtain the tax clearance certificate as close in time to the Closing as possible. A number of counties or other taxing authorities will not issue an occupancy tax clearance certificate or equivalent; however, they are often willing to provide some form of verbal confirmation to a prospective Buyer. As a part of the due diligence, a cautious Buyer should also request copies of previous tax returns and copies of canceled checks evidencing payment.

5. We cannot tell you how often we have seen parties, proceeding without the benefit of The DOMINIUM BROKER, forget to transfer ownership of motor vehicles pursuant to the state transfer certificates. Many people just assume that, by virtue of the bill of sale, the transfer of ownership has been effectuated.

However, for legal title to pass, the parties must comply with the specific certification requirements of the state in question. We have also often found that Buyers assume that the vehicles are owned, but through our diligence often we have uncovered that they are subject to longterm leases, some of which may prohibit transfer. In such situations, we recommend obtaining a consent and estoppel certificate from the vehicle lessor.

In most states, the rules governing the transfer of pleasure boats and vessels are similar to those governing transfers of motor vehicles. In other words, an effective transfer requires appropriate specific certification from the relevant state agency often the same one that regulates motor vehicles.

6. It is particularly important for a Buyer to review and understand a preliminary schedules of accounts receivable, accounts payable, reservation agreements, and deposits. It is also important to update this review and analysis. A Buyer could be seriously prejudiced failing to require an update of these schedules immediately prior to Closing.

For example, a client came to us following the acquisition of a property that it handled "in house," because it realized that it had failed to ask for up‐to‐date reservation agreements and an up‐to‐date deposit list at Closing. Working off of old schedules, the Buyer did not obtain cash from the Seller or a credit against the purchase price at the Closing to cover additional deposits the Seller had received for some major events. For practical business purposes, the Buyer had to honor the significant banquet and other event reservations and give the customers credit for the deposits they paid to the prior owner, but this oversight turned profitable events into loss‐leaders. This is a good example of why it is important to require the Seller to represent and warrant the accuracy of the schedules both at the time of the agreement and as of the Closing. This is a standard representation that is used in DOMINIUM BROKER agreement forms.

7. You cannot believe how frequently Buyers fail to pay attention to equipment leases and the impact they can have on the operation of the property after the Closing. Many equipment leases are in fact long‐term capital leases that may impose millions of Euros in liability over their terms. Often these equipment leases relate to telephone systems, televisions, computers, and related operational equipment, and may be non‐assignable by their terms or result in a default and acceleration upon an unconsented transfer. Therefore, DOMINIUM BROKER strongly recommends that the diligence review include a thorough analysis of the equipment leases themselves to determine whether they are assignable, understand the terms and the payment schedule, and obtain estoppel certificates from the equipment lessors and/or attempt to negotiate a buy‐out of the same, if appropriate.

8. Every Buyer should understand each of the employment contracts (relating to the property in question) that may survive the Closing. It may enable the Buyer to negotiate for the Seller to arrange termination of certain contracts, to buy them out, or to give the Buyer a credit for certain burdensome contracts. Failure to deal with these issues could result in the Buyer assuming these liabilities under a general assumption clause in the purchase agreement.

Certain union contracts may, by their terms, also require that they be assumed, thus leaving the Buyer with no opportunity to renegotiate those terms. It is critical, as part of the diligence and underwriting process, that the Buyer understand the legal and economic impact of such contracts. Moreover, even if the union contract does not require an assumption, a Buyer does have a duty under the National Labor Relations Act to "recognize" a unión and negotiate in good faith to reach a new agreement with that union until an "impasse" is reached.

DOMINIUM BROKER's transactional lawyers work very closely with the Group's labor lawyers to structure an acquisition for a Buyer in the manner most likely to minimize the Buyer's burdens and liabilities acquired through either an express assumption of union contract obligation or under the duty to bargain in good faith and recognize the existing union. It may not always be possible, or even the right thing, to be "union free," but you should always be

"union smart." It is critical that one does not undertake any actions with respect to labor matters without consulting labor counsel, because the effects may be devastating‐‐even from inadvertent and seemingly innocent statements and communications. certificates should also be listed and the unredeemed amounts should either paid to the Buyer or credited against the purchase price.

14. Some Buyers focus on what they believe to be the major transactional aspects of an acquisition, such as the purchase agreement, the revenues and expenses of the property, the physical and structural aspects of the property, the terms of management and franchise arrangements, and similar items. While these ítems are certainly critical to the transaction, one should not fail to understand the importance of obtaining or retaining the various permits and licenses that are necessary for the property to continue to operate as a going concern. Failure to maintain any one of the operational permits that were in place with the Seller prior to Closing may have an adverse effect on the operation of the property after Closing.

For instance, if there is a lapse in the liquor license, the property will be prevented from selling liquor to its guests. A great deal of customer goodwill may be lost as weddings, group meetings, conventions, and other profitable business is put in jeopardy. The results may be a dip in beverage revenue, but the net negative guest experience during that time may have repercussions far beyond the period that the property was unable to serve liquor. After all, a major component of a property's value is the goodwill established. The same is true if the property fails to maintain or obtain a cabaret license, for instance, which could result in having the nightclub at the property shut down. Depending on the type of property, this may have a devastating effect.

These are obvious examples of permits and licenses that a property might have, but there are others less obvious, which may include the public utilities commission permit to allow the pick‐up and drop‐off of guests at the local airport. Again, while it may not affect the property's revenue immediately, it may affect the guest experience, and therefore the property's reputation.

Another such example is FCC permits, which are required to communicate over the airwaves (i.e., walkie‐talkie radio transmission to and from limousines, vans, busses, and boats). For example, in one transaction that DOMINIUM BROKER handled, one of the more difficult things in closing the deal was assuring the maintenance of the FCC permits so that the resort property would continue to have the ability to take its guests out on snorkeling and scuba dives off the coast where the property was located.

15. The Buyer should obtain a schedule of accrued wages and salaries of property employees as of the Closing date, together with accruals for vacation pay, sick pay, holidays, etc., and any other employee benefits such as management bonuses. The accuracy of these various accruals should be tested. The Buyer should also:

(a) obtain a calculation of the accrued payroll taxes and test the accuracy of the calculation;

(b) obtain copies of the physical inventories (priced and extended) and test the accuracy of the price of the extensions on a test basis;

(c) complete all proration calculations that require the receipt of a subsequent billing, as  follows:

(#) electricity

(#) telephone

(#) wáter

(#) fuel or gas.

The calculations of the prepaid expense prorations (real property taxes and any other items) should be reviewed. The Buyer should obtain a schedule summarizing the concession rent and fees due to the property at the beginning of the month and the minimum and percentage rent and fees due for the month of Closing, then calculate the prorated rent and fees. The Buyer should review the following closing adjustments:

(a) payments made pursuant to any subleases, leases, contracts, or agreements pertaining to the property;

(b) all lease, security, deposit, or advance rents. The Buyer should obtain a detailed listing of the travel agent commissions payable for the guests that were in‐house on the night of Closing and test the calculation of the prorated commissions.

The Buyer should inquire if additional prorations are appropriate for such items as follows:

(1) retroactive premium adjustments for workmen's compensation insurance; and

(2) trade‐out agreements. The Buyer should prepare a proration schedule of the amounts due from (to) the Buyer and Seller.

The Buyer should obtain the aged accounts receivable listing as of the Closing date as provided for in the Purchase Agreement.

INVERTIR, CUESTIONES ADICIONALES A CONSIDERAR

1. Un error común en la redacción y negociación de acuerdos de compra es el fracaso de las partes para acordar exactamente qué se está comprando por el "precio de compra".

·   ¿El comprador adquiere la propiedad y todo lo que contiene por un único precio bruto de venta?

· ¿O el comprador simplemente compra la propiedad con sumas adicionales?

· ¿Y ajustes adeudados por inventario existente, bienes, licencias, permisos y otros asuntos que son objeto de un cálculo antes del cierre?

La diferencia puede ascender a cientos de miles de euros en una transacción.

Las partes en una transacción de compra y venta también deben dar consideración a las representaciones y garantías que se intercambiarán en el acuerdo de compra. Las representaciones y garantías sirven a dos funciones importantes pero separadas:

(1) crear responsabilidad y un reclamo de indemnización cuando la otra parte hace una representación que luego demuestra ser falsa.

(2) eliminar los problemas mediante la divulgación requerida por el acuerdo y enfocando a las partes en asuntos y hechos importantes.

Cuando un comprador acepta aceptar ciertas representaciones y garantías hechas solo a "por conocimiento del Vendedor", el Comprador debería considerar seriamente solicitar seguridad adicional en forma de representaciones y garantías de (después consultar con el Vendedor) el administrador de activos, del administrador de la propiedad, del gerente general, del director de marketing, del jefe de personal  y del ingeniero jefe estructural.

2. DOMINIUM BROKER a menudo ha podido utilizar el certificado de impedimento legal del arrendador del objeto como vehículo para limpiar deficiencias en el arrendamiento de terreno, un propósito para el cual el certificado no está realmente destinado.

3. Si bien una asignación de los reclamantes del vendedor puede parecer inocua, hemos encontrado que obtener una cesión sobre las reclamaciones del Vendedor, o al menos el derecho a compartir estas reclamaciones, ha permitido a nuestros Compradores-clientes hacer reclamación directa al vendedor o plantear varias defensas que de otro modo no tendrían fortaleza ante reclamaciones cruzadas y Contra demandas en relación con las responsabilidades previas al cierre resultante de la operación y el Comprador ser nombrado como acusado co-participe ante posibles demandas.

4. Es importante que el Comprador obtenga el certificado de liquidación de impuestos lo más cerca posible al tiempo del cierre de la operación como sea posible. Varios municipios u otras autoridades fiscales no emitirá un certificado de impuestos de ocupación o equivalente; sin embargo, ellos a menudo están dispuestos a proporcionar algún tipo de confirmación verbal a un posible Comprador. Como parte de la diligencia debida, un comprador cauteloso también debe solicitar copias de declaraciones de impuestos anteriores y copias de transferencias realizadas que demuestran el pago.

5. No podemos decirle con qué frecuencia hemos visto negociaciones entre las partes, sin continuar con la participación de DOMINIUM BROKER, olvidan transferir la propiedad de vehículos automotores de conformidad con los certificados de transferencia de la comunidad autónoma. Mucha gente simplemente asume que, por En virtud de la factura de venta, la transferencia de propiedad se ha efectuado. Sin embargo, para que el título legal pase, las partes deben cumplir con el requisito de certificación de la comunidad autónoma en cuestión. También hemos encontrado a menudo que los compradores suponen que los vehículos son de su propiedad, pero a través de nuestra diligencia a menudo hemos descubierto que están sujetos a largo plazo de leasing, algunos de los cuales pueden prohibir la transferencia.

En tales situaciones, nosotros Recomendamos obtener un consentimiento y un certificado de impedimento legal del arrendador del vehículo. En la mayoría de las comunidades autónomas, las reglas que rigen la transferencia de embarcaciones y embarcaciones de recreo son similares a los que rigen las transferencias de vehículos automotores. En otras palabras, una transferencia efectiva requiere una certificación específica apropiada de la autoridad competente o comunidad autónoma que a menudo es la misma que regula los vehículos de motor.

6. Es particularmente importante que un Comprador revise y comprenda un listado programado de cuentas por cobrar, cuentas por pagar, acuerdos de reserva, y depósitos. También es importante actualizar esta revisión y análisis. Un comprador podría tener serios perjuicios al no requerir una actualización de estos listados programados inmediatamente antes del cierre de la operación.

Por ejemplo, un cliente vino a nosotros después de la adquisición de una propiedad que “manejado en casa", porque se dio cuenta de que no había solicitado una actualización de acuerdos de reserva y una lista de depósitos actualizada al cierre de la operación. Trabajando en su nueva propiedad, el Comprador no obtuvo ayuda del vendedor o un crédito para cubrir gastos adicionales que el vendedor tenía adquirido por algunos eventos importantes. Para fines comerciales prácticos, el comprador tendría que honrar las importantes reservas de banquetes y otros eventos o el poder dar a los clientes acreditados los anticipos y reservas que pagaron al propietario anterior, pero esta mala supervisión convirtió eventos rentables en desastrosas pérdidas.

Este es un buen ejemplo de por qué es importante exigir que el Vendedor represente y garantiza la precisión de los anticipos y reservas, tanto en el momento del acuerdo y a partir del cierre de la operación. Esta es una actuación estándar que se usa en DOMINIUM BROKER en los formularios de acuerdo.

7. No puede imaginar con qué frecuencia los compradores no prestan atención al equipamiento arrendado y el impacto que pueden tener en la operación de la propiedad después del cierre de la operación. Muchos arrendamientos de equipos son, de hecho, arrendamientos de capital a largo plazo que pueden imponer millones de euros en responsabilidad por sus términos. A menudo estos equipos los arrendamientos se relacionan con sistemas telefónicos, televisores, computadoras y otros equipos operativos, y puede ser no asignable por sus términos o resultar en un incumplimiento y aceleración en una transferencia sin consentimiento. Por lo tanto, DOMINIUM BROKER recomienda encarecidamente que la revisión diligente, incluya un análisis exhaustivo de el equipo se arrienda para determinar si son asignables, entender los términos y el calendario de pagos, y obtener el impedimento certificados de los arrendadores de equipos y / o intentar negociar una compra de lo mismo, si corresponde.

8. Cada Comprador debe comprender cada uno de los contratos de trabajo (relacionados con la propiedad en cuestión) que puede sobrevivir al cierre de la operación. Puede habilitar al comprador negociar para que el vendedor arregle la terminación de ciertos contratos, para comprar ellos, o para darle al Comprador un crédito por ciertos contratos onerosos. Un fracaso sería el lidiar con estos problemas, podría resultar en que el Comprador asuma estas responsabilidades bajo una cláusula de asunción general en el acuerdo de compra. Ciertos contratos sindicales pueden, según sus términos, también requieren que se asuman, dejando así al Comprador sin oportunidad de renegociar esos términos. Es crítico, como parte del proceso de diligencia y suscripción, que el Comprador Comprender el impacto legal y económico de dichos contratos.

Además, incluso si el contrato sindical no requiere una suposición, un Comprador tiene la obligación bajo las Leyes Laborales de "reconocer" un sindicato y negociar de buena fe para llegar a un nuevo acuerdo con esa unión hasta que Se llega al "impasse". Los abogados transaccionales de DOMINIUM BROKER trabajan muy de cerca con los abogados laborales del Grupo para estructurar una adquisición para un Comprador, de la manera más probable, que minimice las cargas y responsabilidades del Comprador adquiridas a través de ya sea una asunción expresa de la obligación del contrato sindical o bajo el deber de negociar de buena fe y reconocer la unión existente. Puede que no siempre sea posible, o incluso lo correcto, ser "libre de unión", pero siempre debe ser "Unión inteligente". Es fundamental que no se emprendan acciones con respeto a asuntos laborales sin consultar a un abogado laboral, porque los efectos pueden ser devastadores, incluso de declaraciones inadvertidas y aparentemente inocentes y comunicaciones los certificados también deben aparecer en la lista y las cantidades no redimidas deben pagado al Comprador o acreditado contra el precio de compra.

14. Algunos compradores se centran en lo que consideran los principales aspectos transaccionales de una adquisición, como el acuerdo de compra, los ingresos y gastos de la propiedad, los aspectos físicos y estructurales de la propiedad, los términos de arreglos de administración y franquicia, y artículos similares. Mientras estos puntos son ciertamente críticos para la transacción, uno no debe dejar de entender la importancia de obtener o retener los diversos permisos y licencias que son necesarios para que la propiedad continúe operando como una empresa en marcha. El incumplimiento de mantener cualquiera de los permisos operativos que estaban vigentes con el Vendedor antes del cierre puede tener un efecto adverso en la operación de la propiedad después del cierre de la operación.

Por ejemplo, si hay un lapsus en la licencia de bebidas alcohólicas, la propiedad será impedida de vender licor a sus invitados. Una gran cantidad de buena voluntad del comprador puede perderse en bodas, reuniones de grupo, convenciones y otros beneficios. El negocio se pone en peligro, los resultados pueden ser una caída en los ingresos por bebidas, pero la experiencia neta negativa del huésped durante ese tiempo puede tener repercusiones lejanas más allá del período en que la propiedad no puede servir alcohol. Después de todo, un componente principal del valor de una propiedad es la buena voluntad establecida. Lo mismo es cierto si la propiedad no puede mantener u obtener una licencia de cabaret, por ejemplo, lo que podría provocar que se cierre el club nocturno de la propiedad. Dependiente sobre el tipo de propiedad, esto puede tener un efecto devastador.

Estos son ejemplos obvios de permisos y licencias que podría tener una propiedad, pero hay otros menos obvios, que pueden incluir la gestión de servicios de transporte público, que permita la recogida y devolución de clientes en el aeropuerto. Una vez más, si bien puede no afectar los ingresos de la propiedad de inmediato, puede afectar la experiencia del huésped y, por lo tanto, la reputación de la propiedad.

Otro ejemplo de ello son los permisos de radio telecomunicaciones, que se requieren para comunicarse a través de las ondas de radio (es decir, transmisión de radio walkie-talkie hacia y desde limusinas, furgonetas, autobuses y barcos). Por ejemplo, en una transacción que DOMINIUM BROKER manejó, una de Lo más difícil al cerrar el trato fue asegurar el mantenimiento del Permisos de la radio telecomunicaciones para que la propiedad del complejo continúe teniendo la capacidad de anunciar y llevar a sus invitados a bucear en la costa donde La propiedad está ubicada.

15. El Comprador debe obtener un cronograma de los salarios y sueldos acumulados por la propiedad vendedora. Empleados a partir de la fecha de cierre de operaciones, junto con las acumulaciones por pago de vacaciones, pago por enfermedad, vacaciones, etc., y cualquier otro beneficio para empleados, como la administración bonificaciones La precisión de estas diversas acumulaciones debe ser probada. El comprador también debe:

(1) obtener un cálculo de los impuestos de nómina acumulados y probar la precisión del cálculo;

(2) obtener copias de los inventarios físicos (con precio y extendido) y probar la precisión del precio de las extensiones en una prueba base;  

(3) completar todos los cálculos de prorrateo que requieren la recepción de una facturación posterior, como sigue:

(#) Electricidad

(#) Teléfono

(#) Agua

(#) Combustible y gas.

Los cálculos de las prorrateos de gastos prepagos (bienes inmuebles impuestos y otros artículos) deben ser revisados. El comprador debe obtener un resumen del alquiler de la concesión y las tarifas debidas a la propiedad en el principios de mes y el alquiler mínimo y porcentual y las tarifas adeudadas por el mes de cierre, luego calcule el alquiler prorrateado y las tarifas.

El comprador debe revisar los siguientes ajustes de cierre:

(1) Pagos realizados de conformidad con subarrendamientos, arrendamientos, contratos o acuerdos relacionados con la propiedad;

(2)    Todos los alquileres, garantías, depósitos o alquileres anticipados. El comprador debe obtener un listado detallado de las comisiones de agencia de viajes, a pagar por las estancias de huéspedes que fueron realizadas hasta la noche del cierre de operaciones y probar el cálculo de la prorrateo comisiones.

El comprador debe preguntar si son apropiados las prorrateos adicionales para los siguientes elementos:

(1) ajustes retroactivos de primas para trabajadores seguro de compensación; 

(2) acuerdos de intercambio.

El comprador debe preparar un cronograma de prorrateo de los montos adeudados al Vendedor y consecuentemente al comprador.

El Comprador debe obtener el listado de cuentas por cobrar, vencidas al cierre, con fecha prevista posterior al Acuerdo de compra.