PERSONAL PROPERTY SHOPPER IN CANARY ISLANDS

YOUR PERSONAL PROPERTY SHOPPER IN CANARY ISLANDS

Hi Friends, my name is Chano. If you buy property in Spain you can get a Spanish residency permit (this is the correct bureaucratic terminology for Spain’s golden visa), which allows you to live in Europe. The only challenge is the paperwork, and you must invest at least 500.000,00 €. It’s not a myth! Keep reading to learn the details.

In 2013 Spain passed a law that gives residency permits to NON-EU CITIZENS in exchange for a property investment of 500,000€ or more. They instigated the program to attract foreign investment and create jobs. This will stimulate the economy and reduce public debt.

Some NON-EU CITIZENS that have taken advantage of Spain’s Golden Visa. In this article we address their most frequently asked questions. We explain the difference between a visa and a residence permit, details about the type of property purchases that qualify, timing and more.

Q: Can I apply for Spain’s Golden Visa with more than one property if each property is less than 500,000€?

A: Yes. You can use more than one property to qualify for Spain’s Golden Visa as long as the amount invested is equal to or greater than 500.000,00 €. However, we have found that purchasing a one property generally helps you optimize your Golden Visa property purchase.

Q: Is there a certain period in which the purchases must take place? Suppose I buy one property now and another, say, a year later?

A: Currently there are no requirements on the timing of your purchases. The only potential problem would be if the Spanish Government modified the law. Please note that this type of thing has been known to occur. Spanish laws do respond to external factors. For example, the law that created Spain’s Golden Visa was established in 2013. At that time there was a deep economic crisis, caused by the collapse of Spain’s housing bubble. There was a large inventory of unsold properties that were seized, or slated to be seized, by Spanish banks. These weighed heavily on public and private debt. Since domestic housing demand was virtually non-existent, the country did everything it could do encourage foreign investment.

Like any law, this one could undergo changes. For example, if the government decided it was more interested in infrastructure development, as opposed to selling real estate, it could increase the minimum floor for real estate investment and offer more advantageous programs for infrastructure investment. If this were to happen before you submitted your application, it could be negatively impacted. In our opinion, this law will not suffer important changes in the next five to ten years. However, it is important to know that there is a small chance that the law could change. To talk more about this, call us today.

Q: Can the law regarding the right to have a Golden Visa be changed retroactively?

A:  One of the cornerstones of the Spanish legal system is that laws don’t have retroactive effects. This achieves legal stability with respect to acquired rights. Thus retroactive change is only applied in very exceptional cases.

Q: How long does Spain’s Golden Visa last?

A: Please note that there are two steps to this process. First you obtain the visa, which is a stamp in your passport issued by a Spanish Consulate. It allows you to travel to Spain, with multiple entries and exits, FOR ONE YEAR. Within this year you should travel to Spain and apply for your residency permit. You must apply for this in Spain.

Q: How long are the residency permits valid?

Residency permits are initially valid for two years. After this period you can renew it. This renewal is valid for five years. You can continue renewing it every five years as long as you own properties in Spain. You do not have to reside in Spain in order to be allowed to renew your residency permit.

Q: How do I start the process?

A: In order to start the Golden Visa/Residency Permit process you must first purchase properties in excess of 500.000,00 €. You will need the purchase agreement(s) and the deed(s) to prove that you have made the investment(s).

Q: How long does the process take?

A: Once you apply for your residence permit, it takes about 50 days. Roughly 25 days to complete the application process and 25 days to receive your ID card.

Q: Does the Golden Visa only apply to me or can I extend it to family members?

A: Spain’s Golden Visa extends to immediate family members. As Spain is one of the best places in the world to raise children, this is an attractive option if you have a family. Spouses and dependent children under the age of eighteen years are guaranteed residency permits.  For all other family members you must present paperwork proving they are your legal dependents.

Q: Can I get a mortgage to purchase my property?

A: Yes, but it has to be from a foreign bank. The logic is that will bring 500,000.00+€ of foreign investment into Spain. If you borrow money from a Spanish bank, you are not bringing money into the country. Our recommendation is to either pay in cash, or have your financing lined up before you purchase. Ideally, this will be with a bank you’ve done business with for years.

Q: If I buy property through a company, can I still get a Golden Visa?

A: Yes you can. All you have to do is prove that you, directly or indirectly, hold the majority of the voting rights and have the power to appoint or dismiss the majority of the board of directors. This needs to be demonstrated through official documents such as your company’s articles of incorporation. These documents should be notarized and translated into Spanish. Moreover, you can save up to 50% on Canary Islands real estate taxes if you set up a company to purchase your property.

Q: Are there any scenarios under which the immigration authorities will deny renewing your residence permit?

A:  There are two scenarios under Spain’s Golden Visa program where you would be denied renewal. First, if you sell your property or transfer it into someone else’s name. Second, if you have a criminal record. If you have a criminal record you will not receive an initial residency permit.

SUMMARY

When you purchase property in excess of 500.000,00 € you will receive a multiple entry visa which is valid for one year. Within this year you must go to Spain and apply, in person, for your residency permit. It is valid as long as you keep your Spanish properties in your name. You do not need to reside in Spain, but will have to come here each time you need to renew your residency permit. This is because you have to personally apply for your Spanish ID card.

If you decide to live in Spain, you are eligible for permanent residency after 5 years. However, you have to demonstrate that you did not spent more than eleven months outside of Spain within the prior five years. Once you have a permanent residency permit you do not need to renew it. You just renew your ID card which is very fast and easy.

As you may of heard, navigating the Spanish bureaucracy can be time consuming, tricky and frustrating! We at Dominium Broker in Canary Islands have recommend the best to help for many Golden Visas and residence permits for our customers and can make the process very easy for you.   Given the time and headache we can save you, we think you will find using our services a very worthwhile investment.

1. INITIAL ASSESSMENT & STRATEGY

We ensure we understand your specific budget, goals and criteria so we can tailor our expert methods to your needs. This enables us to create a personalized plan and strategy, then define a target date for your property purchase. For information on how to obtain your title and other documentation, read 5 steps to take after purchasing property in Canary Islands.

2. SEARCH & SHORTLISTING

Monthly we provide you a hand-picked selection of properties. Initially we use these to fine tune both our understanding of your criteria and your understanding of the Canary Islands market. This ensures you see properties best suited to your goals on your viewing days.

3. NEGOTIATION & DUE DILIGENCE

After the viewing days we select two or three properties on which to negotiate. This enables us to negotiate from a strong position. Our due diligence process ensures these are all safe purchases.

4. CLOSING & TAX MANAGEMENT

Once a price has been agreed upon by both parties, there is a full process that must be managed to ensure we get the best terms on your purchase. Simultaneously, our lawyers prepare the best legal options to optimize your tax spend and ultimate return.

5. PROPERTY REFURBISHMENT & MANAGEMENT

In most cases we acquire properties to be refurbished- this maximizes our clients' returns. We tightly manage your refurbishment so everything goes smoothly and is delivered within time and budget. Our partner takes care of renting your property short term- this typically maximizes the return on your Canary Islands property investment.

FEES FOR BUYERS

Our pricing is completely transparent. You pay only one fee. On average, our clients average 50% more than the average market return. We save you months of work and lots of money. 5% of the final purchase price, after the property is secured.

WHY YOU NEED US

Canary Islands can be a very frustrating market for a foreigners. We work only for international buyers and renters. We are not real estate agents – we work with neither locals nor sellers. We get the best property for you. We exhaust the market and translate your needs into Canary Islands terms. We save you time, money and hassle. We search, negotiate and protect you from financial, legal, logistical and structural surprises. One simple, transparent fee 5% for a purchase, or one month’s rent for a rental. All prices are subject to Canary Islands VAT at the actual rate of 6,5%.

• There is no single database of properties

• Most key insider information is hidden

• Availability changes by the day in this fast moving market

• It’s a stressful process that takes a huge amount of time

• There is no one to explain the surprises or intricacies of the Canary Islands market

• Canary Islands agents typically work for owners, sellers and landlords

• Our services are exclusively for international buyers

• We discuss your needs and preferences and clearly outline our process

• Get insider knowledge and preferred access to properties

• We ensure you make the optimal choice for your needs

• You choose the best property, we negotiate the price, you sign the contract

• We manage all the details to ensure you procure your ideal property

• Our transparent fees are payable after your property is secured

COMPRAR-REHABILITAR-ALQUILAR-REFINANCIAR-REPETIR

El coronavirus ha llevado al mundo entero a un caos casi surrealista. Como la mayoría de las otras industrias, los inversores inmobiliarios y en particular, los administradores de propiedades, están luchando ante los casos del alquiler impagado o el descenso de la demanda de alquiler. La mayoría de las rentas, salvo excepciones, se transfieren al banco y no muchos propietarios o inversores inmobiliarios podrán soportar las pérdidas durante 2-3 meses.

Hace unos años Brandon Turner acuñó un método de inversión en negocios inmobiliarios que en numerosas ocasiones suele ser muy efectivo. Es clave para todo inversionista conocer estos pasos. El método se denomina BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) en español es “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir”.

Comprar: Una vez se han evaluado las oportunidades, con ayuda o no de un experto en inversiones inmobiliarias, se proceda a hacer efectiva la compra. Lo más común es firmar un crédito hipotecario para ello, y se puede hacer sobre un proyecto en construcción, una propiedad que nos interesa o una inversión para negociar.

Rehabilitar: Es un método rentable de invertir en propiedades, porque se obtienen los beneficios propios de toda inversión inmobiliaria, más los añadidos de la revalorización que supone rehabilitar la vivienda. La diferencia entre el valor pagado por su compra y el valor posterior a restaurarla afecta al precio del arriendo y por tanto de los beneficios para el inversionista.

Arriendo: La razón principal por la que la inversión inmobiliaria genera riqueza es que puedes hacer que otra persona, el arrendador de tu propiedad, pague tu deuda al banco por ti. Busca propiedades en áreas donde las personas quieran vivir y que tus propiedades estén lo suficientemente bien, como para que un arrendador esté contento de quedarse mucho tiempo.

Refinanciamiento: Consiste en crear una nueva hipoteca, el refinanciamiento permite que consigan una financiación nueva, según el valor de tasación posterior a la rehabilitación. Actualmente es un excelente momento para refinanciar una propiedad, ya que las tasas están históricamente bajas.

Repetición: El inversionista no se conforma con su primera inversión inmobiliaria, y menos cuando realiza una pequeña inversión en una oferta buena, con la idea de obtener un dividendo bajo pero poder analizar resultados para después repetir y diversificar sus ganancias.

Hay muchas personas que siguieron los consejos de inversión inmobiliaria y tienen propiedades apalancadas. Apartamentos y viviendas que fueron compradas con intención de porvenir y recapitalización mediante alquileres tanto vacacional o permanente, se encuentran en una situación delicada. Algunos han entendido que en toda esta crisis, el método (Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir) significa es una estrategia de inversión totalmente imprudente. Muchos ven aparecer las hipotecas que hicieron para mantener a flote su inversión y no tener inquilinos que ingresen las rentas.

Ayudas a los pagos directos de arrendatarios puede haber aliviado los temores inmediatos de que los inquilinos no puedan pagar. Sin embargo, no sabemos cuánto tiempo más durará la amenaza del coronavirus y qué tan profunda será esta recesión. Tampoco sabemos cuándo ocurrirá el próximo evento que pondrá a los mercados en picada.

Ideas erróneas sobre el método Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir.

Los inversores de “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir”,  y suponiendo que siguieron las instrucciones, no están peor que los inversores regulares de compra y mantenerse sin invertir de nuevo. Ambos tipos de inversores deberían tener una propiedad con un préstamo bancario del 75% de su valor de mercado. La diferencia es que los inversores de “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” no tienen nada de su propio dinero, mientras que los inversores habituales que compran y mantenerse sin invertir de nuevo, aporta un 25% menos.

De hecho, el objetivo de comprar el 75% del valor de mercado o menos es el aspecto más importante de la estrategia “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir”. Y comprar en el mercado alivia drásticamente el riesgo. El objetivo detrás de una estrategia “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” es extraer todo el dinero que pones en una propiedad cuando la refinancia para que efectivamente hayas comprado una propiedad por nada, pero aún tengas un 25% de capital incorporado para reducir el riesgo. Esto en realidad significa que el inversor “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” probablemente esté en mejor forma si se produce una recesión, ya que el inversor habitual de comprar y mantenerse, tiene su efectivo atado en la propiedad, mientras que el inversor “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” no.

Si como muchos inversionistas, obtuvo un préstamo privado por adelantado para la compra y la rehabilitación, deberá tener algún dinero ahorrado si elige refinanciar. Por esta razón, un inversor que planea utilizar la estrategia “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” debería tener al menos algunos ahorros disponibles. Por regla general sería alrededor del 10 por ciento del valor de la propiedad, aunque más es bueno. Debe tener algo de dinero en el banco, o asociarse con alguien que lo haga, en caso de que las cosas salgan mal.

Un peligro importante al que se enfrenta un inversor “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” excesivamente entusiasta es quedar atrapado con múltiples propiedades que tienen préstamos privados cuando se produce una recesión, especialmente si ese inversor superó el presupuesto en la rehabilitación. Luego se verán atrapados con préstamos de alto interés y sin forma de refinanciar. Si ese inversor también tiene bajas reservas de efectivo y un número sustancial de sus inquilinos no puede pagar su renta, entonces podría estar viendo la ejecución hipotecaria o la bancarrota en la cara. Con dos posibles salidas, Dejándose el dinero en la propiedad, o devaluando el precio en la Venta de la propiedad.

Dos ideas deben aumentar considerablemente, y el COVID-19 debería dejarlo casi claro.

1.       Hablar de un crecimiento exponencial a partir de tocar fondo está crisis y similares, es excelente con muchas cosas, como la productividad y la eficiencia, pero es algo con lo que se debe tener cuidado con respecto al crecimiento empresarial.

2.       El crecimiento rápido a menudo sigue el modelo de "castillo de naipes" donde una ráfaga de viento (como el coronavirus) lo derribará. El rápido crecimiento rara vez viene con los sistemas necesarios para sostener dicho crecimiento y también a menudo viene con demasiada deuda. Nuevamente, el sobre apalancamiento es malo. Atención con la idea de que el rápido crecimiento es siempre el camino a seguir. Cuidado con la táctica de reservas de efectivo son innecesarias. Asegurarse de que el crecimiento rápido no sea peligroso.

Un primer factor sería la forma de crecer adecuadamente es escalar. "La escalabilidad es una característica de una organización, sistema, modelo o función que describe su capacidad para hacer frente y desempeñarse bien bajo una carga de trabajo o alcance aumentado o en expansión". El escalado implica la construcción de mejores sistemas que puedan hacer frente a una mayor carga de trabajo. La escala es una curva exponencial, mientras que el crecimiento rápido intenta ir hacia arriba y generalmente se desploma de nuevo por el exceso de apalancamiento, la incapacidad de manejar una operación de crecimiento tan rápido o su susceptibilidad a eventos de recesión como lo que estamos viviendo actualmente.

Las reservas de efectivo son imperativas. Muchos inversores sienten que el efectivo les hace un agujero en el bolsillo. Después de todo, ¡ese efectivo podría obtener un rendimiento mucho mejor que nada! Pero tener efectivo hace dos cosas principales. La primera es que te da liquidez para una oferta interesante tipo “Best Chance”. Cuando se encuentra en un negocio como el inmobiliario que requiere una cantidad considerable de deuda para la mayoría, un fondo de “Best Chance” es imprescindible. Por lo menos, actualmente con este problema del COVID-19 y lo que va arrastrar después, el tener un fondo reservado para inversión, ayuda con su salud mental. Puede que sea más fácil dormir por la noche sabiendo que tiene las reservas de efectivo para sobrevivir por algún tiempo, incluso con interrupciones importantes en nuestro flujo de efectivo.

Un segundo factor es, ¿Qué te hace anti-frágil en periodo de recesión? Algunos creen que tratar de predecir eventos tan raros, es en su mayoría una tarea tonta. La anti-fragilidad no describe algo que pueda sobrevivir al desorden o incluso a una recesión. Volverse anti-frágil es algo que se beneficia del desorden. Mientras que la mayoría de las compañías luchan en una recesión, una compañía que prospere en una recesión sería anti-frágil, que prosperan del desorden y que pueden crecer exponencialmente mientras que otros declaran bancarrota.

¿Cómo pueden los inversores inmobiliarios volverse anti-frágiles?

Primero, no sobrepase ni se extienda demasiado (crezca demasiado rápido). En segundo lugar, acumule una reserva de efectivo para poder sobrevivir a las caídas en el flujo de efectivo y aprovechar las grandes oportunidades que a menudo surgen en las recesiones. Tercero, construya su lista de bancos potenciales, prestamistas privados y socios. En las recesiones, algunas de estas instituciones e individuos querrán sentarse al margen. Por lo tanto, es importante encontrar más de lo que necesita.

Por supuesto, llevará tiempo crear una reserva de efectivo y una larga lista de bancos, y socios prestamistas privados. Esto es ciertamente cierto. Pero debería ser su objetivo desde el principio. No planear crecer como loco de inmediato. La inversión inmobiliaria es un "esquema lento para hacerse rico", y la forma de hacerlo es crecer a un ritmo constante y ser constante mientras se invierte y ahorrar una reserva de efectivo en el camino.

Invertir en negocios inmobiliarios ya sea con el método “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” u otra estrategia. Lo ayudará a mantenerse solvente para la próxima recesión y al mismo tiempo le permitirá aprovechar las oportunidades que inevitablemente se presentarán.

EMPRENDEDORES QUE PIENSAN EN INVERTIR EN VIVIENDAS VACACIONALES

Entiendo que debido a la gran oferta de pequeños Negocio Vacacionales, complejos privados en zonas turísticas y viviendas vacacionales, en muchos destinos turísticos en toda Canarias. El trabajo de un consultor en estos casos implica identificar las características ideales de un negocio vacacional y "relacionarlas" con el perfil del emprendedor, realizar análisis de mercado, estudios de viabilidad, planes de negocios, proyectos de modernización, equipos de trabajo, definir políticas comerciales, etc.

La planificación de estos negocios es un fenómeno algo reciente para muchos inversores, algunos de ellos buscando una rentabilidad mayor o una “póliza de vejez asegurada”, el entendimiento de que la administración de estas empresas es más compleja de lo que imaginan y que formar equipos no es tan fácil, Además del hecho de que muchas estadísticas relacionadas con el espíritu empresarial muestran que las nuevas inversiones sin planificación tienen pocas posibilidades de "sobrevivir" durante más de 3 años.

Sumado a estos hechos, observamos una gran cantidad de opciones para la venta y una cantidad menor para el arrendamiento que, en ciertos momentos, puede generar entusiasmo por parte de los empresarios, al ver los valores propuestos como una supuesta oportunidad de negocio. Indicaremos algunas precauciones que los empresarios deben tomar cuando se enfrentan con la idea de construir, comprar o alquilar un negocio vacacional. Vamos a ello:

CONSTRUIR:

Opción donde puede tener un costo reducido en relación con la compra, pero necesitará inmovilizar un buen capital durante la construcción y los primeros meses de operación (capital de trabajo), necesitará encontrar un terreno o renovar un edificio existente, hacer un buen proyecto y desde el final del trabajo un plan de implementación del Negocio Vacacional. Para aquellos que nunca han manejado un proyecto, prepárense para el estrés, las demoras, la falta de material, los equipos poco calificados son frecuentes, pero el resultado puede estar en línea con su "sueño". Sin embargo, asegúrese de que su albergue ideal sea el mismo ideal que el turista quiere tener para su descanso o trabajo.

COMPRAR:

Hay cientos de opciones en toda Canarias, de todos los tamaños, formas y precios. Tenga mucho cuidado en estas compras, busque un agente especializado la zona y costumbres del entorno, servicios y transportes deben ser calibrados. Preferiblemente acompáñese de un consultor que analizará el negocio en su conjunto y no solo la parte estética, altamente valorada por los nuevos emprendedores. Muchos de los valores solicitados por estos negocios se definen empíricamente, es decir, en base a "hallazgos". Al analizar el precio de venta, debe considerar aspectos tales como: calidad de los edificios, memoria descriptiva (equipo, muebles, utensilios), cartera de clientes, tiempo y forma de operación, marca, ubicación, posicionamiento en el mercado, potencial de expansión, etc. Si obtiene un negocio vacacional ya existente, averigüe la rentabilidad, puede ser una buena alternativa. Si el propietario ha hecho una buena gestión, ha hecho que sus clientes sean leales, haya formado buenos equipos y haya mantenido bien la estructura. Estas posibilidades existen, pero son raras, la demanda tiene que ser estratégica e intensa.

ALQUILER:

Esta es una alternativa para aquellos que quieren "probar" el mercado, es decir, todavía no están seguros de si la hospitalidad es su negocio y alquilarán una casa de huéspedes por un tiempo para tratar de adaptarse y luego comenzar a construir o comprar. Muchos pueden intentar una negociación a mediano y largo plazo para efectuar una opción de compra. Las precauciones en relación con el análisis del negocio existente deben ser las mismas que las mencionadas en el caso de la compra. Además del hecho de que muchos propietarios continúan tratando de vender el negocio vacacional después de haber sido arrendada. Preste atención a las cláusulas de cancelación / rescisión del contrato (el asesoramiento de un abogado en estos casos es esencial).

Algunos requisitos previos son esenciales, independientemente de si tiene la intención de construir, comprar o arrendar un negocio vacacional, como por ejemplo:

-          Formalizar una empresa (nunca hacerse cargo de la empresa existente).

-          Contratar a un contable o asesor fiscal.

-          Obtener todos los permisos, registros y certificados necesarios para la operación.

-          Reclutamiento, selección y capacitación de personal.

-          Desarrollo de un sitio web y material gráfico, señalización de acceso visual.

-          Definición de organización y métodos internos, temporadas, acciones de marketing, etc.

Uno de los problemas más frecuentes en las consultorías llevadas a cabo cuando diagnosticamos emprendimientos administrativos y operacionalmente pesados, pagando precios de insumos por encima del mercado, con equipos más grandes que sus necesidades operativas y administrativas reales, sin control de inventario, sin procedimientos estándar, etc. Y, sobre todo, gerentes y empresarios sin creatividad e iniciativa para reducir costos. Sugiero aquí un grupo de 10 estrategias que le permitirán hacer que su negocio vacacional sea más exitoso, brindándole una mayor rentabilidad y permitiendo una administración más efectiva.

1.       Defina su organigrama, describa las posiciones y defina los procedimientos estándar, con esto podrá analizar la cantidad de camareras que deben trabajar, la necesidad de recepcionistas, personal de mantenimiento y jardinería, personal de administración, etc. Los procedimientos definirán un estándar para su empresa y no permitir a cada empleado gestionar a su manera sin supervisión. Es esencial en todo momento para motivar, celebrar reuniones, evaluar el rendimiento y la retroalimentación. Reducir el volumen de gastos y de tiempos de operatividad, puede ser un importante corte de costos y trabajo para usted.

2.       No esté contento simplemente porque el proveedor de verduras y lácteos, le entrega puntualmente cada semana o le atiende cada vez que llama. Por supuesto, puede estar en una ubicación remota y recibir pocos proveedores, si no es el caso, como realmente no está en muchos destinos, investigue, negocie, piensa en compras colectivas con otras empresas, participe en ferias sectoriales y el resultado puede ser bastante ventajoso.

3.       Tiene un proyecto que todavía es muy estacional, está en la categoría simple, pocos empleados, busque ayuda en la tecnología (sé que a muchos no les gustará). Puede parecer complicado, pero existen programas económicos y fáciles de usar que pueden permitirle administrar fácilmente sus problemas de impuestos, nóminas, licencias y tarifas periódicas con ahorros sustanciales.

4.       ¿Fluctúa según el período del año o la temporada no está rindiendo al ritmo deseado?, esto puede ser que no está en la franja de competitividad con otros negocios vacacionales, tiene que rever que ofrece y a cuanto lo ofrece.  Lo que recomiendo encarecidamente, y especialmente para aquellos negocios vacacionales que se encuentran en destinos con fuerte estacionalidad y / o en proceso de consolidación en el mercado. Ofrecer extras para fidelizar clientes, crear feedbacks, proponer comentarios, subir puntuación en las plataformas de ventas vacacionales y mantener un ritmo según se afianza en las temporadas de afluencia, especialmente en temporada baja, que a menudo compromete el flujo de caja y en muchas situaciones crea la necesidad de ir a bancos.

5. Repensar más el de subcontratar más lavandería, mantenimiento, administración de sitios web, elaboración de catering, etc. El mercado es muy cambiante, este siempre al día de esos cambios. Hay equipos y tecnologías, más livianos, más baratos y más fáciles de usar, pero haga los cálculos, si no sabe pregunte quién sabe más, incluso con la inversión inicial, los ahorros en el tiempo pueden ser sustanciales.

6.       Más planificación, genera ahorros de costos, ¿cómo se controla su ocupación, tarifas diarias promedio, formas de pago utilizadas, origen de clientes, gastos adicionales, etc.? El monitoreo le brinda la posibilidad de planificar estrategias, vender más mini bares, servicio de habitaciones. Ejecute escenarios de temporadas para disminuir o aumentar las tarifas diarias, hacer promociones, retener clientes, etc.

7.       Manejar el negociado de tarifas con compañías de tarjetas de crédito, tarifas de servicios bancarios, plazos con proveedores, tarifas con plataformas on-line, comisiones con servicios añadidos (tours, taxis, transporte, excursiones, catering, etc.) Logística o Fletes negociados en cooperación con otros empresarios de su sector, etc. La tasa básica de la economía ha caído significativamente, por eso debemos saber donde pisamos ahora y en el próximo semestre, antes de quedar pensando por dónde va la próxima temporada.

8.       ¿Cómo es su plan? Usted es más de mantenimiento preventivo para muebles, equipos, construcciones, utensilios, o le gusta la gran mayoría espera que rompan el sábado o el domingo para llamar a ese técnico "medio tonto" pero "amable", que siempre está disponible pero cobra una fortuna por cambiar un disyuntor, un termo o poner internet a trabajar? Replántese tácticas de prevención.

9.       ¿Monitorea facturas de agua, electricidad, teléfono, internet? ¿Has pensado en estrategias de reducción de costos? Ciertamente habrá una inversión inicial, pero el rendimiento depende de controlar gastos que a largo plazo son inasumibles. Paneles solares para calentamiento de agua, sistema de retención de agua de lluvia para áreas de servicio de limpieza, reutilización de poda para compost, reciclado de basura, eficiencia energética, reemplazo de lámparas convencionales con lámparas electrónicas o led, colocación de unidades de ahorro de energía en el negocio vacacional, etc.

10.   Participar en eventos, seminarios, cursos, leído sobre tendencias, hablar con otros empresarios, actualizar a los empleados en atendimiento puede ser muy útil, para intercambiar experiencias exitosas, dificultades y encontrar soluciones a problemas que al principio podrían ser difíciles de resolver. Mucha gente puede decir que es demasiado trabajo para poco retorno. Recuerde que la planificación debe hacerse al menos una vez al año, estoy seguro de que puede ahorrar mucho más. Le garantizo que puede hacer muchas cosas. Entonces Comience ahora.

AYUDAS PARA EL ARRENDAMIENTO

Entró en vigor el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, con medidas para los inquilinos vulnerables. Qué inquilinos pueden pedir la moratoria o condonación del alquiler y cómo afecta al propietario

El nuevo paquete aprobado por el Gobierno provocada por la pandemia del covid-19. Sobre las ayudas a personas vulnerables para hacer frente al pago del alquiler de la vivienda habitual (no locales) en la que residen habitualmente Parados, empleados dentro de un ERTE o con reducción de jornada, y autónomos que se declaren vulnerables no podrán ser desahuciados, tendrán una prórroga de sus contratos de arrendamiento y accederán a microcréditos avalados por el Estado para pagar las rentas pendientes. Además, en caso de que el propietario sea titular de más de 10 viviendas, el inquilino podrá pedir una moratoria o condonación de la renta.

El mercado del alquiler en España es muy particular. En nuestro país, según el documento publicado en el BOE, el 85% de los propietarios de una vivienda en arrendamiento es una persona física, un pequeño propietario. El Gobierno ha insistido en que va a garantizar el equilibrio entre las partes, que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores.

¿Qué medidas se aprueban en el nuevo real decreto?

1.   La suspensión de lanzamientos durante seis meses para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

2.    Renovación de los contratos de alquiler que venzan desde la entrada en vigor de esta norma y en los dos meses siguientes tras finalizar el estado de alarma. La prórroga será de seis meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.

3. Moratoria automática en el pago de su renta para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad y cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda (de más de 10 inmuebles).

4.    Nueva línea de avales con garantía del Estado, que permitirá cubrir el pago de hasta seis meses de alquiler, para todo aquel arrendatario que se encuentre en una situación de vulnerabilidad como consecuencia del covid-19.

¿Qué personas son las que se encuentran en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida por el covid-19?

1. Situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados.

2.   En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, que se sufran una pérdida sustancial de ingresos. No alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar.

¿Qué requisitos hay que cumplir para ser reconocido como persona vulnerable?

Para obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual hay que cumplir alguno de los puntos anteriores supuestos en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, y no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar.

1.  El límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM, unos 1.645 euros/mes), que se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar mono parental)

2.  El límite subirá a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

3.    Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35%de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

4. Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietaria de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España. Tendrá que acreditar que no puede acceder a ese inmueble para recibir las ayudas al alquiler.

¿Cómo demuestras que eres un inquilino vulnerable?

Para acreditar ante el arrendador que el inquilino sufre la condición de vulnerable debe presentar:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual: libro de familia, certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda a los seis meses anteriores. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.

d) En caso de no poder aportar alguno de los documentos, bastaría con una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que impiden la aportación de la renta. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no se hubiesen facilitado.

¿Desde cuándo y hasta cuándo se puede solicitar la moratoria?

Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulneración económica podrán solicitar la moratoria desde la entrada en vigor del RDL 11/2020 y hasta pasado un mes, eso es, hasta el 2 de mayo de 2020. Para ello deberán acompañar la documentación que acredite su situación.

¿Qué propietarios deben aceptar la moratoria del alquiler?

-     Cualquier inquilino en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar la moratoria al arrendador cuando éste sea una empresa o entidad pública (por ejemplo, EMVS) o un gran arrendador, entendiendo por tal una persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 viviendas, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Eso sí, siempre que no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

El real decreto señala, que esta moratoria puede ser un aplazamiento del pago del alquiler o incluso la condonación total o parcial de la deuda arrendaticia. Es decir, el propietario de la vivienda deberá escoger las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa de COVID-19, con un máximo, en todo caso, de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de la renta. Se fraccionarán las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. El inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

¿Qué alternativas tiene el propietario particular?

-    En el caso del pequeño propietario, entendido como aquel que cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad, podrá aceptar del inquilino, voluntariamente, el aplazamiento del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes.

-     El propietario tendrá siete días laborables para aceptar las condiciones, pero en caso de no aceptar el aplazamiento o condonación (porque, por ejemplo, no pudiera permitírselo tampoco económicamente), el inquilino vulnerable tendrá acceso al programa de ayudas de financiación reguladas en el real decreto, como son las ayudas directas o un microcrédito del ICO. Por tanto, para el pequeño arrendador la moratoria es optativa.

¿En qué consiste el Programa de ayudas para financiar el pago de las rentas del alquiler que se adeudan?

-    En caso de que el arrendador particular y el inquilino vulnerable no lleguen a un acuerdo para el aplazamiento temporal o fraccionamiento aplazado de la deuda de la renta, éste podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación por parte de las entidades bancarias con total cobertura del Estado:

-    Las ayudas podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de la renta de alquiler.

-   El plazo de devolución será de seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

-   Podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19. Los inquilinos cuyos propietarios sean grandes tenedores también pueden acceder a estas ayudas.

-    Y si el hogar vulnerable tampoco puede hacer frente al pago del crédito de ayuda

-      Si el hogar no se ha recuperado de su situación de vulnerabilidad y no puede hacer frente a la devolución del préstamo, podrán acceder a una ayuda de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

-      Las Comunidades Autónomas serán las que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa.

-          Cuidado si te acoges a la moratoria de la deuda o a las ayudas públicas sin ser inquilino vulnerable. La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas sin reunir los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir. El importe de estos daños no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma.

-          La comprobación de los requisitos y documentos aportados para la concesión de ayudas podrán ser verificados por las Comunidades Autónomas con posterioridad a la resolución de concesión de la ayuda.

-          En caso de detectar incumplimiento se resolverá la anulación o suspensión de la concesión de la ayuda desde la fecha en la que se hubiere producido el incumplimiento y solicitar, en su caso, el reintegro o devolución que procediere conforme a la normativa de aplicación

¿En qué consiste la prórroga de los contratos de arrendamiento?

-     Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma por el COVID-19 podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

-      La solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

¿En qué consiste la suspensión de los desahucios del alquiler para hogares vulnerables sin alternativa habitacional?

-      Durante el estado de alarma se suspenden todos los procedimientos de desahucio y lanzamientos procedentes de contratos de alquiler.

-  Cuando finalice el estado de alarma, si se produce un procedimiento de desahucio derivado de contratos de arrendamiento de vivienda y la persona arrendataria acredita ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del Covid-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, se suspenderá hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.