COMPRAR-REHABILITAR-ALQUILAR-REFINANCIAR-REPETIR

El coronavirus ha llevado al mundo entero a un caos casi surrealista. Como la mayoría de las otras industrias, los inversores inmobiliarios y en particular, los administradores de propiedades, están luchando ante los casos del alquiler impagado o el descenso de la demanda de alquiler. La mayoría de las rentas, salvo excepciones, se transfieren al banco y no muchos propietarios o inversores inmobiliarios podrán soportar las pérdidas durante 2-3 meses.

Hace unos años Brandon Turner acuñó un método de inversión en negocios inmobiliarios que en numerosas ocasiones suele ser muy efectivo. Es clave para todo inversionista conocer estos pasos. El método se denomina BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) en español es “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir”.

Comprar: Una vez se han evaluado las oportunidades, con ayuda o no de un experto en inversiones inmobiliarias, se proceda a hacer efectiva la compra. Lo más común es firmar un crédito hipotecario para ello, y se puede hacer sobre un proyecto en construcción, una propiedad que nos interesa o una inversión para negociar.

Rehabilitar: Es un método rentable de invertir en propiedades, porque se obtienen los beneficios propios de toda inversión inmobiliaria, más los añadidos de la revalorización que supone rehabilitar la vivienda. La diferencia entre el valor pagado por su compra y el valor posterior a restaurarla afecta al precio del arriendo y por tanto de los beneficios para el inversionista.

Arriendo: La razón principal por la que la inversión inmobiliaria genera riqueza es que puedes hacer que otra persona, el arrendador de tu propiedad, pague tu deuda al banco por ti. Busca propiedades en áreas donde las personas quieran vivir y que tus propiedades estén lo suficientemente bien, como para que un arrendador esté contento de quedarse mucho tiempo.

Refinanciamiento: Consiste en crear una nueva hipoteca, el refinanciamiento permite que consigan una financiación nueva, según el valor de tasación posterior a la rehabilitación. Actualmente es un excelente momento para refinanciar una propiedad, ya que las tasas están históricamente bajas.

Repetición: El inversionista no se conforma con su primera inversión inmobiliaria, y menos cuando realiza una pequeña inversión en una oferta buena, con la idea de obtener un dividendo bajo pero poder analizar resultados para después repetir y diversificar sus ganancias.

Hay muchas personas que siguieron los consejos de inversión inmobiliaria y tienen propiedades apalancadas. Apartamentos y viviendas que fueron compradas con intención de porvenir y recapitalización mediante alquileres tanto vacacional o permanente, se encuentran en una situación delicada. Algunos han entendido que en toda esta crisis, el método (Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir) significa es una estrategia de inversión totalmente imprudente. Muchos ven aparecer las hipotecas que hicieron para mantener a flote su inversión y no tener inquilinos que ingresen las rentas.

Ayudas a los pagos directos de arrendatarios puede haber aliviado los temores inmediatos de que los inquilinos no puedan pagar. Sin embargo, no sabemos cuánto tiempo más durará la amenaza del coronavirus y qué tan profunda será esta recesión. Tampoco sabemos cuándo ocurrirá el próximo evento que pondrá a los mercados en picada.

Ideas erróneas sobre el método Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir.

Los inversores de “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir”,  y suponiendo que siguieron las instrucciones, no están peor que los inversores regulares de compra y mantenerse sin invertir de nuevo. Ambos tipos de inversores deberían tener una propiedad con un préstamo bancario del 75% de su valor de mercado. La diferencia es que los inversores de “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” no tienen nada de su propio dinero, mientras que los inversores habituales que compran y mantenerse sin invertir de nuevo, aporta un 25% menos.

De hecho, el objetivo de comprar el 75% del valor de mercado o menos es el aspecto más importante de la estrategia “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir”. Y comprar en el mercado alivia drásticamente el riesgo. El objetivo detrás de una estrategia “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” es extraer todo el dinero que pones en una propiedad cuando la refinancia para que efectivamente hayas comprado una propiedad por nada, pero aún tengas un 25% de capital incorporado para reducir el riesgo. Esto en realidad significa que el inversor “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” probablemente esté en mejor forma si se produce una recesión, ya que el inversor habitual de comprar y mantenerse, tiene su efectivo atado en la propiedad, mientras que el inversor “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” no.

Si como muchos inversionistas, obtuvo un préstamo privado por adelantado para la compra y la rehabilitación, deberá tener algún dinero ahorrado si elige refinanciar. Por esta razón, un inversor que planea utilizar la estrategia “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” debería tener al menos algunos ahorros disponibles. Por regla general sería alrededor del 10 por ciento del valor de la propiedad, aunque más es bueno. Debe tener algo de dinero en el banco, o asociarse con alguien que lo haga, en caso de que las cosas salgan mal.

Un peligro importante al que se enfrenta un inversor “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” excesivamente entusiasta es quedar atrapado con múltiples propiedades que tienen préstamos privados cuando se produce una recesión, especialmente si ese inversor superó el presupuesto en la rehabilitación. Luego se verán atrapados con préstamos de alto interés y sin forma de refinanciar. Si ese inversor también tiene bajas reservas de efectivo y un número sustancial de sus inquilinos no puede pagar su renta, entonces podría estar viendo la ejecución hipotecaria o la bancarrota en la cara. Con dos posibles salidas, Dejándose el dinero en la propiedad, o devaluando el precio en la Venta de la propiedad.

Dos ideas deben aumentar considerablemente, y el COVID-19 debería dejarlo casi claro.

1.       Hablar de un crecimiento exponencial a partir de tocar fondo está crisis y similares, es excelente con muchas cosas, como la productividad y la eficiencia, pero es algo con lo que se debe tener cuidado con respecto al crecimiento empresarial.

2.       El crecimiento rápido a menudo sigue el modelo de "castillo de naipes" donde una ráfaga de viento (como el coronavirus) lo derribará. El rápido crecimiento rara vez viene con los sistemas necesarios para sostener dicho crecimiento y también a menudo viene con demasiada deuda. Nuevamente, el sobre apalancamiento es malo. Atención con la idea de que el rápido crecimiento es siempre el camino a seguir. Cuidado con la táctica de reservas de efectivo son innecesarias. Asegurarse de que el crecimiento rápido no sea peligroso.

Un primer factor sería la forma de crecer adecuadamente es escalar. "La escalabilidad es una característica de una organización, sistema, modelo o función que describe su capacidad para hacer frente y desempeñarse bien bajo una carga de trabajo o alcance aumentado o en expansión". El escalado implica la construcción de mejores sistemas que puedan hacer frente a una mayor carga de trabajo. La escala es una curva exponencial, mientras que el crecimiento rápido intenta ir hacia arriba y generalmente se desploma de nuevo por el exceso de apalancamiento, la incapacidad de manejar una operación de crecimiento tan rápido o su susceptibilidad a eventos de recesión como lo que estamos viviendo actualmente.

Las reservas de efectivo son imperativas. Muchos inversores sienten que el efectivo les hace un agujero en el bolsillo. Después de todo, ¡ese efectivo podría obtener un rendimiento mucho mejor que nada! Pero tener efectivo hace dos cosas principales. La primera es que te da liquidez para una oferta interesante tipo “Best Chance”. Cuando se encuentra en un negocio como el inmobiliario que requiere una cantidad considerable de deuda para la mayoría, un fondo de “Best Chance” es imprescindible. Por lo menos, actualmente con este problema del COVID-19 y lo que va arrastrar después, el tener un fondo reservado para inversión, ayuda con su salud mental. Puede que sea más fácil dormir por la noche sabiendo que tiene las reservas de efectivo para sobrevivir por algún tiempo, incluso con interrupciones importantes en nuestro flujo de efectivo.

Un segundo factor es, ¿Qué te hace anti-frágil en periodo de recesión? Algunos creen que tratar de predecir eventos tan raros, es en su mayoría una tarea tonta. La anti-fragilidad no describe algo que pueda sobrevivir al desorden o incluso a una recesión. Volverse anti-frágil es algo que se beneficia del desorden. Mientras que la mayoría de las compañías luchan en una recesión, una compañía que prospere en una recesión sería anti-frágil, que prosperan del desorden y que pueden crecer exponencialmente mientras que otros declaran bancarrota.

¿Cómo pueden los inversores inmobiliarios volverse anti-frágiles?

Primero, no sobrepase ni se extienda demasiado (crezca demasiado rápido). En segundo lugar, acumule una reserva de efectivo para poder sobrevivir a las caídas en el flujo de efectivo y aprovechar las grandes oportunidades que a menudo surgen en las recesiones. Tercero, construya su lista de bancos potenciales, prestamistas privados y socios. En las recesiones, algunas de estas instituciones e individuos querrán sentarse al margen. Por lo tanto, es importante encontrar más de lo que necesita.

Por supuesto, llevará tiempo crear una reserva de efectivo y una larga lista de bancos, y socios prestamistas privados. Esto es ciertamente cierto. Pero debería ser su objetivo desde el principio. No planear crecer como loco de inmediato. La inversión inmobiliaria es un "esquema lento para hacerse rico", y la forma de hacerlo es crecer a un ritmo constante y ser constante mientras se invierte y ahorrar una reserva de efectivo en el camino.

Invertir en negocios inmobiliarios ya sea con el método “Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir” u otra estrategia. Lo ayudará a mantenerse solvente para la próxima recesión y al mismo tiempo le permitirá aprovechar las oportunidades que inevitablemente se presentarán.