EL TRATO ESTÁ EN LA MESA

¿NEGOCIOS INMOBILIARIOS, HACEMOS TRATO?

Creo que siempre es mejor ser cauteloso al comenzar una relación con alguien, especialmente en los negocios. No es que alguien entre los que se dedican al asesoramiento inmobiliario se aproveche a sabiendas de un nuevo inversor. Obviamente, existen los autoproclamados gurús que exigen grandes sumas de dinero por adelantado para las consultas o para administrar sus propiedades. ¿Qué precauciones debe tomar un nuevo inversor?, ¿Hay alguna señal o pista a tener en cuenta?

No dé ni tome nada que no sea tiempo o información hasta que comprenda completamente lo que está haciendo.

Un truco simple es asegurarme de realizar una búsqueda informativa entre clientes, consultores, profesionales y opiniones sobre la empresa con la que considere trabajar. Estará un poco más protegido contra las malas actuaciones. No confíe en las estimaciones de otras personas para rehabilitación, retorno de inversión proyectado, etc.

Haga los cálculos usted mismo para asegurarse de que sean honestos y precisos. Con todos los recursos que ofrece Internet. Además, hablar con personas en persona o por teléfono es muy útil porque puedes leer quiénes son y lo que dicen mucho mejor de lo que puedes hacerlo por correo electrónico / mensaje de texto, etc.

Si algo no parece correcto, probablemente no lo sea. Verifique cualquier información que se le brinde y obtenga una segunda y tercera estimación de cualquier inversión que desee realizar, no solo para comparar, sino también para negociar el trato correcto y por ende a su buen fin.  

Si está hablando de alguien que lo asesora, consulte grupos locales de inversiones inmobiliarias o encuentre a alguien dispuesto a guiarlo a cambio de trabajo o algo más por adelantado. Puedes aprender mucho solo haciendo su propia investigación.

Si asiste a ofertas tipo “puertas abiertas" que generalmente suelen ser muy persuasivos para que haga una reserva sobre lo que venden, vaya sin tarjetas de crédito, talonarios de cheques. De tal forma que no pueda pagar nada, y si una semana después, después de escuchar sus ofertas y todavía siente que es una gran oferta, consúltelo con su asesor o consultor. Vaya solo si quiere ver qué hay de nuevo.

Evite cualquier prestamista que le pida que pague altas tarifas por adelantado. Y obtenga varias estimaciones, ya que las tarifas y las tarifas pueden variar significativamente, y si saben que está comparando, pueden ser más competitivas para obtener su negocio.

No se tiene las mismas protecciones para el consumidor para las propiedades de inversión, como las que tiene para una residencia principal. Así que tómese el tiempo para leer todo, pregúntele al abogado sobre los acuerdos y qué honorarios aún puede usted ser responsable, si el acuerdo no funciona hasta después de contratarlos.

CONSIDERACIONES EN LOS ALQUILERES COMERCIALES

COMENTARIO SOBRE ALQUILERES COMERCIALES

Usted es propietario de un contrato de alquiler de un local comercial  y decide vender su negocio: El nuevo propietario de la empresa, desea permanecer en el mismo local para garantizar la continuidad de la clientela. ¿Es posible no interrumpir el contrato implementando la opción de un subarriendo? La respuesta es sí, pero bajo ciertas condiciones.

EL CONSENTIMIENTO DEL ARRENDADOR

El subarrendamiento de una propiedad para uso comercial siempre es posible si, simultáneamente, la empresa se vende o subarrienda para continuar con la actividad comercial. En este caso, no es necesario obtener el permiso del arrendador, que puede objetar dentro de los treinta días posteriores a la comunicación oficial por correo certificado, sino solo por razones graves. 

Si el nuevo inquilino no tiene la intención de hacerse cargo de la actividad de la empresa vendida y dedicarse a otra actividad, entonces la aprobación del arrendador es esencial. Una vez obtenido, el inquilino inicial debe enviar una carta certificada con acuse de recibo para comunicar el subarriendo. Para evitar litigios, es aconsejable insertar al momento de firmar el contrato una cláusula que autorice al arrendatario a subarrendar.

¿Qué debo hacer si hay pagos mensuales sin pagar del que me ha vendido la empresa? El propietario puede liberar al inquilino anterior de su deuda, o reclamar el dinero de ambas partes; siempre comenzando por el nuevo inquilino y luego, en el caso de un resultado negativo, recurriendo al anterior.

DERECHO DE RETRACTO O PRIMERA OPCIÓN DE COMPRA

El inquilino de un local para uso comercial tiene el derecho del retracto o primera opción de compra en caso de que el propietario del local tenga la intención de vender. Por esta razón, el arrendador primero debe comunicarle el precio y las condiciones de venta y darle el tiempo estipulado por ley o la acordada entre ambas partes para tomar una decisión. En caso de una respuesta negativa, el propietario puede concluir la venta con otras personas, pero en las mismas condiciones propuestas al inquilino.

                                  

ESTAFADORES INMOBILIARIOS

Consejos para no caer en los intentos de estafa en negocios inmobiliarios

Aquí solo menciono algunos, pero hay infinitas estafas en este mundo inmobiliario. No existe un patrón común para los intentos de fraude porque los delincuentes siempre inventan algo nuevo. Internet se ha convertido en la herramienta de búsqueda y promoción, las estrategias criminales se han adaptado a este ingente mundo virtual.

La palabra de orden es “seguridad” de los usuarios y de los procedimientos para frenar al posible estafador o actividades criminosas en el mundo inmobiliario. Posibles negociadores o grupos inmobiliarios utilizarán tus datos para poner anuncios fraudulentos en internet, tanto si eres un particular como si eres un profesional inmobiliario.

Si eres un propietario que quieres anunciar tu vivienda, ciérnete directamente a lo imprescindible para publicar tu anuncio, es importante no facilitar nunca y por ningún medio tus datos personales (refiérete solamente a tu nombre, tu teléfono de contacto y dirección de lo que vayas a anunciar). Los datos de escrituras, datos personales, datos bancarios, datos de hipotecas, datos familiares y todo lo demás, a su debido momento y a las personas indicadas, como delante de un abogado, un notario, un agente inmobiliario o un asesor de tu mayor confianza.

Desconfía de aquellos anuncios que no permiten comunicarse de cualquier forma con el propietario o que usen frases de “Abstenerse inmobiliarias” “No puedo mostrarla la dirección” “No coloco fotos por discreción” Suelen ser frases muy naturales y normales por parte de quienes quieren privacidad absoluta. Pero si lo que deseas es vender, con este tipo de anuncios, pierdes un 60 % de interesados objetivos y un 15% de compradores disponibles. Pero muchos estafadores pueden usar estos ganchos para saber de ti como comprador, que buscas y que capital dispones.

Cuidado con las oportunidades de alquiler vacacional fuera de los portales dedicados a este tipo de actividad, “posibles” propietarios pueden estar usando la misma técnica de atracción de clientes, pero usando publicidades de otras personas. Verifica siempre que lo que ofrecen es verdadero, contacto real, datos reales, y más importante, los comentarios de otros usuarios respecto a la oferta.

El anunciante asegura ser un “agente certificado” por portales inmobiliarios. Esto no existe, o es agente inmobiliario liberal, consultor de una inmobiliaria, agencia inmobiliaria o es portal inmobiliario Huye, no existen los anunciantes, “agentes certificados”, por los portales de Internet.  En algún momento pueden pedir dinero que perderás.

Un potencial interesado fuera de tu región, comunidad o país  te ofrece una elevada suma de dinero a cambio de que pagues los trámites de la transferencia. Harás el pago de los gastos de la transferencia y la supuesta transferencia nunca llegará.

Vendes un inmueble y una persona, sin visitar el inmueble, te propone pagar de inmediato, al contado o cerrar negocio en menos de 24 horas. Te intentarán hacer creer que no pueden hacerlo online y que está yendo al banco para hacer la transferencia, te pasan al simpático director de la sucursal y te dice que tienes que acceder a un link  para poner tus datos bancarios y así recibir la transferencia.

Si te pasa, no pierdas un minuto ¡Denuncia en Comisaría! y antes de hacer cualquier otra cosa. Puede parecer inofensivo porque parece que no vas a perder dinero. Una vez recibas dinero por parte de un posible interesado, te deposita una cantidad alta, dirá que ha sido un error y que por favor le devuelvas la diferencia, y tu buena fe te obligará a devolver la parte sobrante mediante otra transferencia y ¡ops! Habrás colaborado en el blanqueo de capitales y la Policía irá a por ti.

El mejor consejo que podemos dar es que siempre utilices el sentido común, que desconfíes de los chollos, nunca adelantes dinero Si aún así decides contactar con una ganga, debes preguntar todo y si sospechas que un anuncio se trata de un intento de estafa, la recomendación de que cortes todo contacto, en ese mismo momento.  

PARA VENDER VPO

Se puede vender una Vivienda de Protección Oficial?

Antes que nada vamos a ver que se necesita para Adquirir VPO, aunque puede haber diferentes consideraciones, dependiendo de la comunidad autonómica donde residas y las propuestas ofertadas por los organismos.

Para conseguir una VPO, debes tener en cuenta que su posesión está sujeta a no superar una Renta Máxima Inicial Anual fijada por cada comunidad autónoma. De manera general, no debe superar en 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, es decir, tienes que multiplicar cualquiera de las siguientes 5 cantidades y no las debes superar:

IPREM diario: 17,93 euros/día

IPREM mensual: 537,84 euros/mes

IPREM anual (12 pagas): 6.454,03 euros/año

IPREM anual (14 pagas): 7.519,59 euros/año

Este tipo de casas no pueden tener una superficie superior a los 90 metros cuadrados. Sólo existen dos excepciones en las que una vivienda de más de 90 metros cuadrados puede ser considerara de protección oficial:

· Viviendas adaptadas a personas con discapacidad podrán tener hasta 108 m2.

· Viviendas destinadas a una familia numerosa se podrá tener un máximo de 120 m2.

La comunidad autónoma podrá especificar cuáles son los requisitos que el vendedor deberá cumplir para que se pueda adquirir la vivienda VPO y éstos suelen ser que la vivienda que se va a comprar se use y disfrute como residencia habitual y permanente de la unidad familiar. Que los futuros propietarios del inmueble no tengan en propiedad ninguna vivienda actualmente. Que los propietarios no superen el umbral máximo de renta fijado por la Comunidad Autónoma.

Finalmente, debes tener presente que si así lo desease, la comunidad autónoma puede ejercer el Derecho de Tanteo y Retracto por el precio máximo legal, ya que posee dicho derecho al tratarse de una Vivienda de Protección Oficial. Sin estos requisitos, la vivienda no es contemplada como VPO.

Ahora bien, si el caso es querer vender la vivienda de VPO, existe dos posibilidades, una es venderla antes de los 10 años desde que la adquiriste y el proceso es más restrictivo, es necesario:

1. Solicitar una autorización de la comunidad autónoma en la que se encuentre el piso.

2.  Se deberá justificar el motivo por el cual se quiere vender la casa y la comunidad expedirá el resultado tales como:

· Por traslado geográfico del puesto de trabajo a otra ciudad.

· Por incremento del número de miembros que componen la unidad familiar.

· Por necesidades especiales que requieran personas mayores o con discapacidad.

3. Se debe observar el precio máximo legal de venta de la vivienda.

4. Se deberán abonar las ayudas públicas recibidas para la adquisición del piso VPO con los correspondientes intereses legales.

5. Dicha autorización no tiene un periodo de validez determinado, sino que no caduca en ningún momento.

6. El propietario de la VPO puede intentar descalificarla para así poder vender una vivienda VPO antes de 10 años (complicado). Se debe solicitar dicha descalificación demostrando que dicha vivienda ha sido residencia habitual en los últimos cinco años y que el tipo de suelo permita este cambio.

Y la otra claro está, es venderla 10 años después de haberla comprado inicialmente. Las restricciones para vender una VPO transcurridos 10 años son más bien pocas porque no necesitarás autorización de ninguna administración pública ni tampoco te verás obligado a devolver las ayudas económicas que hayas podido percibir durante dicho tiempo. En el caso de divorcio y el piso VPO se quede en manos de alguno de los cónyuges, no será necesaria tampoco la autorización de la comunidad autónoma, ya que esta transmisión patrimonial no lo requiere.

Para alquilar una Vivienda de Protección Oficial deben haber transcurrido más de 10 años desde la compra del piso VPO. Si aun así tienes que alquilarla porque estás obligado a abandonar la vivienda por motivos justificados, deberás solicitar una autorización a la comunidad autónoma para que ellos valoren la situación y decidan autorizar o no. Tener en cuenta que el precio del alquiler no lo podrás fijar libremente porque se trata de una vivienda protegida y por ello las tasas del alquiler son impuestas de manera pública. Existe otra opción y es solicitar la descalificación de la vivienda mediante solicitud a la comunidad autónoma correspondiente.

           

PROCESOS PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD

POLÍTICA DE PRIVACIDAD

Aprende los procesos de comprar una propiedad

1.  Consulta todas las ofertas que veas en inmobiliarias, en internet, en la ciudad, en la prensa. Procura informarte de todos los aspectos de la propiedad, del entorno, de los servicios que ofrece la comunidad en la zona que quieres consultar, y lo más importante: seguridad en encontrar lo que realmente quieres.

2. Busca bien antes de tomar una decisión definitiva, recuerda que hay un sinfín de inmuebles, tanto para primera como segunda residencia (estudios, lofts, apartamentos, casas, chalets, adosados, fincas), locales comerciales, oficinas, naves industriales, suelo, etc. A un precio muy competitivo y con unas condiciones especiales

3. Si has encontrado la vivienda que deseas, no dudes en contactar con la persona o agencia que lo promociona, es el primer contacto personal el que define si estamos hablando con quien nos resuelve todas las dudas e inquietudes que te surjan y qué estará asesorando en todo momento.

4. Una vez que hemos contactado para informarnos por el inmueble que deseamos, debemos pasar a la visita al mismo, fijándonos en todos los aspectos internos como su distribución, decoración, estado actual, deficiencias o reformas. Observar las zonas comunes, su vecindad, la comunidad de propietarios, si existiese o la localización. En definitiva resolver dudas de lo que estamos buscando y así tener toda la información de interés al acabar la visita.

5. Es conveniente tener copia de la documentación relativa al Inmueble, de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas (el “RD 515/1989”), y la restante normativa estatal y autonómica de aplicación.

6. Si tras la visita del inmueble estás interesado en su compra, haz una solicitud de compra, rellenando un acuerdo de compromiso de reserva. Este documento contendrá, además de las condiciones básicas de la oferta y de la reserva, información relativa al tratamiento de los datos personales que facilites y una serie de peticiones de información relativas al cumplimiento de la normativa de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, que deberás proporcionar. Una vez cumplimentado, tendrás un plazo de 72 horas desde la firma del acuerdo para realizar una transferencia por el importe pactado en dicho acuerdo, en concepto de la reserva del inmueble a tu nombre.

7. También puedes realizar una oferta sobre lo que deseas comprar, una vez analizada dicha oferta, por parte de quien te ofrece la propiedad, se pondrá en contacto contigo para informarte de si la operación ha sido o no aceptada por el propietario actual. Si la operación es aceptada con éxito, el inmueble quedará reservado a tu nombre y se podrá pasar a formalizar la compraventa.

  

8. Una vez llegado a un acuerdo, se tiene que fijar una fecha y una hora que convenga a ambas partes para acudir a la notaría a otorgar la escritura de compraventa del inmueble, entregándote en esa fecha las llaves del mismo. Te recomendamos que analices las cláusulas del borrador de escritura antes de acudir al notario, fijándote en los derechos y las obligaciones de ambas partes. La comprensión de los datos y actuar en consecuencia. Todos los gastos e impuestos que se generen como consecuencia de la compraventa serán a cargo del adquirente, a excepción del impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (plusvalía), que correrá a cargo de la parte vendedora.

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VENDER LA ZONA Y NO EL LADRILLO.

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Desde que un asesor valora, categoriza y ofrece una vivienda marcará el grado de éxito o fracaso de una operación. Hay asesoramientos que no priorizan la zona y se empeñan en vender la propiedad. Pues lo que marcará la venta será la zona, porque es ésta la que ubicará al inmueble en el mercado y proyectará su valor en el tiempo.

Selección de productos.

Un asesor hábil no acumulará un sinfín de productos no vendibles sino que buscará acumular un inventario de inmuebles que lo representen. En caso que seleccione propiedades desvalorizadas como oportunidad de venta, debe ser proporcional, no inundar su cartera con ellas.

Capacidad de proyección en el tiempo.

Es un ejercicio sano para un asesor proyectar y planificar en el tiempo, tanto a corto como a largo plazo. Definir las expectativas de ventas para fin de año, y en los próximos tres. Proyectar el crecimiento de trabajo, modernización de las herramientas, todos los aspectos prolijamente ordenados en el tiempo. Y ser coherente con esa búsqueda.

Lo importante es la persona, y no el inmueble.

Por último destacamos un enfoque específico en el proceso de venta: centrarse en el cliente, sea cual fuera su necesidad. Saber sus expectativas y encontrar un punto medio entre ellas y las necesidades de tu agencia.

Es esencial comunicarse con los clientes antes y después del asesoramiento. Si lo haces de la manera correcta, podrías ganar más reconocimiento y mejores opiniones en tu persona.

Cuando los clientes vean que te preocupes por ellos, ¡también se preocuparán por tí! Y te avisaran en mayor medida si no pueden asistir a tu encuentro, siguen interesados, no los pierdas por no ponerle cariño al trato.

Los clientes te ven como un profesional. Actuar como un profesional consiste en tratarlos de una manera personalizada. Demuestra que te preocupas por ellos. Un profesional responde a todas sus dudas y preguntas dentro de un corto período de tiempo y les da recomendaciones para mejorar su información sobre posibles dudas o captaciones.

Los clientes tienen mejores expectativas si les tienes preparado sorpresas inesperadas en lo que están buscando, pero cuanto más cerca de la realidad, mejor. Así que no dudes en enviar un mensaje a los clientes antes del encuentro para asegurarte de que tienen las expectativas correctas.

Todos tus mensajes deben ser útiles, personalizados y bien estructurados. Olvídate de escribir emails fríos y hazlos amigables y profesionales al mismo tiempo. Prepara tus plantillas y simplemente cambia el nombre del viajero, los detalles de la captación  y algunas recomendaciones especiales (clima, evento especial, etc.)

Recordatorio con información práctica, recomendaciones, Pregunta si hay algún cambio o si el asesoramiento sigue confirmado según lo programado. Contactar con los clientes después de la visita, podría ser para dar algunas recomendaciones locales, responder una pregunta, etc. hay que mantener un feedback con ellos, pues estas ganando popularidad y las ventas irán surgiendo.

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CANARY ISLANDS

BUSINESS CONSULTING

These services help our customers to create value as they improve the competitiveness of their companies and increase their market value.

It is necessary to begin with the definition of competitive corporate strategies and continue with application of best practices which ensure the efficiency of the business and its key processes.

Nevertheless, where Dominium Broker Canarias invests its greatest efforts is in the definition of strategies of growth, diversification and development of key tourism-real estate investment projects to ensure prosperous and sustained development. We help our clients to build their own future.

STRATEGY AND THE CREATION OF VALUE

In order to allow organisations to maximise their potential, it is indispensable that there should be an effective corporate strategy.

Dominium Broker Canarias works with its clients from the public and private sectors and develops strategies which make it possible to become leaders in their fields, maximising the value of the business.

The strategy development process begins with the company audit (financial analysis, physical audit, evaluation of marketing and sales), which is compared with the point of view and objectives of the organisation and its capacity to fulfil them.

The focus is then on identifying the actions and resources necessary to achieve the objectives set as well as the schedule, defining in this way the main directives of the strategy. This deep analysis will serve as the basis for the introduction and gradual implementation of the strategy so as not only to maximise the value of our client's company but to give it competitive advantages in the medium and long term.

LIST OF SERVICES:

• Benchmarking and analysis of the sector
• Investigation of market opportunities
• Re-engineering of the business model
• Development of the competitive strategy
• Re-engineering of the profit and the value chain

IMPROVEMENT OF RESULTS:

Dominium Broker Canarias carries out audits and site inspections in hotel and tourism-sector companies with the help of expert professionals in the discipline when necessary.

The first stage of the project consists of an analysis of the current situation of the company both regarding the physical appearance and its accounting statements (balance sheet, profit and loss account, budgets and estimate of results).

In the second stage, a report is made in which it is proposed to increase sections of income while reducing certain areas of costs, so as to achieve a better operating result. These projects are generally well received by the clients as the results are tangible in figures and therefore clearly to the benefit of the company.

LIST OF SERVICES:

• Operation of human resources
• Total quality management
• Advanced training
• Financial management
• Corporate finance

In the conduct of each stage of our projects, we put our knowledge, expertise and creativity at the service of our clients. We make an effort to generate synergies and reach commercial agreements between tourism companies and external entrepreneurs, investors and/or potential purchasers through different processes: from the search for funding, identification of opportunities of purchase and sale, analysis of possible alliances, etc. to the management of the same over time.

Before offering recommendations or proposing a plan of collaboration, we thoroughly analyse the business plan of the company, its financial solidity, its portfolio of products (quality, complementarity, etc.), as well as their market positioning.

All of this allows us to carry out a detailed analysis of the intrinsic risk of the operation proposed and to quantify the benefits to be expected in the short, medium and long term.

In important financial operations, we take advantage of the external support of experts in corporate financing operations which we share with our team of internal consultants specialising in the area of finance, who know our clients' sector. Once the feasibility study including the reasoned opinions of our specialists has been carried out, we establish an action plan with the solutions which optimise the result for our clients.

LIST OF SERVICES:

• Business funding
• Alliances, mergers and acquisitions
• Funding architecture

CORPORATE DEVELOPMENT

Dominium Broker Canarias advises clients on the design and implementation of strategies of diversification and growth of their businesses both at the organic level and through acquisitions and mergers. Our working methodology includes the evaluation of alternatives jointly with the client:

•  Evaluation of alternatives
• Identification of the requirements, advantages and disadvantages of each alternative
• Selection and definition of competitive strategies.

SHADOW MANAGEMENT

With the objective of ensuring a high performance in the hotel management team and transferring the knowledge of expert consultants, Dominium Broker Canarias offers constant coaching of a minimum of six months' duration to a maximum of two years of shadow management working alongside you as partners and thus guaranteeing the success of the business.

Dominium Broker Canarias answers to your needs running from the definition of the concept of a new resort to the operational strategy and including a new marketing model. Dominium Broker Canarias offers concrete responses based on its thorough knowledge of the international holiday market and its application.

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A place in the middle of the Atlantic ocean for you 

CANARY ISLAND PROMOTION

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ABOUT CANARY ISLANDS AND BUSINESS

The Canary Islands are an excellent platform for trade, logistics and transferring services and technology between continents as they are on the main international trading routes. Full Hub services with all the infrastructures, services and advantages of the European lifestyle, the Canary Islands enjoy a privileged geo-strategic position to drive business transformation. This enables investors to use the Canary Islands for tackling strategic projects in Europe, West Africa and Latin America.

HIGH QUALITY OF LIFE

First-class European Health and Education, with the best climate in the world, Wide and varied cultural and leisure offer. Cosmopolitan, modern and cheerful atmosphere

EUROPEAN REGION

Fully integrated in the EU and in the Euro (€) area, Maximum legal guarantee. Great tax advantages, Double taxation conventions. 48 weekly air connections with West African cities. Maritime connections to all the ports in the area. Neutral internet exchange point linked to Africa.

In compliance with art. 22.2 of 34/2002 Law on Services in Information Society (LSSI), Dominium Broker informs that to properly navigate and use this website, dominiumbroker.blogspot.com, cookies need to be installed. The aim of this installation, which involves treating personal data related to the use of this technology, is setting technical security measures, personalisation, and basic functioning of the site (technical cookies), analysing the use of visitors and users (analytic cookies), settings, and showing basic advertising (advertising cookies). The period starts at the end of each session on the website. Visit our privacy policy to learn more about your rights to data protection. You can choose whether you allow or not Dominium Broker cookies to be installed. If you decide not to accept them, or block them, you may not be able to navigate the site properly. The most usual failures due to not installing cookies include error when loading multimedia content, inability to access the client’s area or setting user preferences on the website. You decide whether you accept or not installing cookies of this website x.CLIENT, in your devices. You can opt for blocking installing cookies directly on your browser and can also choose to install some and erase others.

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