INFORMATE ANTES DE OPTAR EN COMPRAR O
ALQUILAR
Los trámites y de gastos que es importante prever, dependerá de la
negociación entre el comprador y el propietario y/o agencia inmobiliaria.
A LA HORA DE COMPRAR
Sí ya has encontrado la vivienda que te hace abrir los ojos de par en
par, es cuando comienza la parte “sensible al bolsillo”. Los gastos asociados a
la compra de una vivienda se sitúan en torno al 10-15 % del valor total de la
misma. Aquí tienes un CHECK-IN LIST básico para que no te pierdas entre la
ilusión y el desencanto, de no tener la capacidad de endeudamiento que te será
exigido para hacerte con tu adquisición.
Saber si tiene cargas asociadas, como una hipoteca o si está
embargada. Puedes pedir una nota simple o bien un certificado de dominios y
cargas, que tiene validez legal. Para eso debes acudir al Registro de la
Propiedad para obtener toda la información jurídica acerca de la vivienda (necesitas
los datos de la escritura del propietario) para pedir tanto la nota simple ó el
certificado.
Conocer la situación legal de la ubicación de la vivienda o del edificio,
pues podría estar afectado por un plan urbanístico futuro. Acude al ayuntamiento para
hacerte una idea de lo que vas a comprar y su entorno.
Si la vivienda te interesa mucho, debes realizar una señal para
que te la reserven. La cantidad no tiene que ser muy elevada. También puedes
redactar un precontrato de compraventa, donde se detallen todos los datos sobre
el inmueble y el procedimiento de pagos pactado con el vendedor. No lo dejes
pasar porque la vivienda está siendo vista por otros posibles compradores y la intención
del vendedor es VENDER, no esperará por decisiones sin garantía.
Si ya tienes todo claro con el vendedor y/o la inmobiliaria, deberás firmar
el contrato de arras, que está regulado en el Código Civil y también sirve
para que te reserven la vivienda. La cantidad a abonar oscila entre el 5 y el
15 % del valor de la vivienda, que luego se descuenta del total, y compromete a
las dos partes: comprador y vendedor. Se puede rescindir, pero perderás el
dinero. Si lo rescinde el vendedor, deberá pagarte el doble de lo que has puesto.
Elegir la hipoteca que más te convenga para financiar la
compra. El Banco de España recomienda que el importe mensual de la hipoteca no
supere el 30 % de tus ingresos. La formalización del contrato de la hipoteca
genera un Acto Jurídico Documentado (AJD) que cuesta un 1 % de la
cantidad escriturada.
Tasar la vivienda para establecer su precio según el mercado
actual por parte de un tasador oficial. Es un requisito imprescindible para el
cálculo de la hipoteca por parte del banco. Suele costar entre 250 y 350 €.
Si la vivienda es nueva, debes pagar el impuesto del valor
añadido: un 10 % del valor escriturado si la vivienda es de carácter general o
un 4 % si la vivienda es protegida.
Si se trata de vivienda de segunda mano, pagar el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía segunda la CC.AA. entre un 5 % y
un 10 % del valor escriturado.
Entonces es el momento de acudir al notario para escriturar
la vivienda. La ley actual de hipotecaria exige que sea el notario el que te
recomiende y aceptes las condiciones de alguna de las hipotecas ofrecidas, por
lo que tendrás una cita previa informativa. Sus honorarios están regulados por
ley y son proporcionales al valor del inmueble.
Una vez haz pasado por el Notario, deberás ir al Registro de la
Propiedad para inscribir las dos escrituras: la de la vivienda y la de la
hipoteca, a tu nombre. El coste varía según el ayuntamiento y según el precio
de la vivienda.
Acudir al catastro del ayuntamiento donde se encuentra la
vivienda para cambiarle el titular. Este trámite no es obligatorio, pero es
aconsejable. Así te podrán enviar el IBI, que deberás pagar cuando ya seas
propietario de la vivienda.
GASTOS CUANDO YA SEAS PROPIETARIO:
Suministros: es necesario cambiar el titular de los contadores de luz,
agua y gas.
Pagar los gastos de la gestoría, si has contratado sus servicios
para asesorarte en todo el proceso de compraventa.
Pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al ayuntamiento,
que se sitúa entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral de la vivienda. En
el año de venta de la vivienda, es el propietario quien debe pagar el IBI. Este
impuesto es anual y se puede fraccionar. El impuesto de basuras, que varía
según el municipio. A veces se cobra junto al IBI.
En caso de ser una vivienda dentro de una comunidad de vecinos,
deberás estar al corriente con el recibo de la comunidad, para los gastos
de la finca y el seguro de la comunidad que cubre siniestros
estructurales del inmueble.
A LA HORA DE ALQUILAR
En cuanto al alquiler, no solo es el trato entre arrendador y
arrendatario, los gastos asociados se pueden comparar a cinco mensualidades de
alquiler. Debes tener esta operación de acuerdo a tus posibilidades económicas.
Es aconsejable hacer algunos tramites burocráticos necesarios si tu intención
es optar por un alquiler de larga temporada. Como la de acudir al Registro
de la Propiedad para comprobar quién es el titular de la vivienda y en qué
régimen se encuentra. Inscribir el contrato de alquiler en el Registro de
la Propiedad, lo que te protege ante la venta del edificio o de la vivienda.
GASTOS CUANDO YA SEAS
ARRENDATARIO/INQUILINO
La agencia
inmobiliaria o el propietario pueden pedirte una paga y señal como
reserva de la vivienda, que luego te descontarán de la primera mensualidad o se
comprometerán a devolver si no se llega a firmar el contrato.
Si alquilas (o haces una reserva de promesa de alquiler que después no
tomas, te pueden pedir el pago de gestión) de una vivienda mediante una
inmobiliaria, tendrás que pagar la comisión, que puede ser que tengas que
pagar a medias con el propietario o al 100 % tú como inquilino.
Aportar la fianza a la agencia inmobiliaria o al propietario.
Esta cantidad se devuelve cuando finaliza el contrato, si no se ha incumplido
ninguna cláusula del contrato, ni causado ningún desperfecto, daño o impago.
En algunos casos, los propietarios piden un aval bancario para
hacer frente a posibles impagos.
La primera mensualidad del alquiler, la del mes en curso.
Recuerda que el coste del alquiler no debe superar el 30 % de tus ingresos
mensuales.
Es optativo pero recomendable asegurar el contenido de la
vivienda. El continente ya está asegurado por el propietario. Pagar el Impuesto
de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se calcula según los años de contrato
y el precio del alquiler y varía según la Comunidad autonómica. Suministros: es
necesario cambiar el titular de los contadores de luz, agua y gas, aunque
algunos propietarios no lo exigen, esto es de mutuo acuerdo cuando se alquila. La
mudanza, si el piso no está amueblado o si te trasladas desde otra vivienda.
